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Obra nueva: modificación de la descripción de la finca tras demolerse la vivienda que contenía

Registro de la Propiedad. Declaración de obra nueva en construcción tras modificarse la descripción de la finca por la demolición de la vivienda unifamiliar existente en la misma

Tanto el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como la Ley Hipotecaria se refieren exclusivamente al acceso al Registro de la descripción de una edificación, y no a las obras de demolición de edificaciones, cuya adecuación a la ordenación no es preciso que haya de promoverse o garantizarse, especialmente si se tiene en cuenta que el hecho de la desaparición de una obra, como circunstancia definitiva e inamovible, puede resultar también de actos ajenos a la actuación del titular registral e independientes de la previa obtención de una licencia, debiendo así distinguirse entre los supuestos sujetos a fiscalización administrativa y aquellos otros en los que la justificación de dicha fiscalización es premisa necesaria para la inscripción. En consecuencia, la sujeción del acceso a Registro de un hecho modificativo de la realidad física, previo a la justificación de un acto administrativo de fiscalización, ha de ser interpretada con carácter restrictivo, de forma que sea aplicable sólo a aquellos supuestos en que expresamente así se prevea por el legislador.

En este caso, en el ámbito de la legislación urbanística de Castilla-La Mancha, a la escritura se incorpora certificado del arquitecto director de la obra, en el que consta que la obra se está realizando de acuerdo con el proyecto técnico elaborado en su día, para el cual se obtuvo la licencia de obras coincidiendo con la descripción consignada en la escritura. La función registral de colaboración en el control de la legalidad urbanística resulta plenamente cumplida en la medida que resulta acreditada la licencia urbanística que ampara la modificación descripción de la edificación que consta en el folio registral, así como su concordancia con la realidad física, como resulta de la certificación técnica. Cualquier rectificación descriptiva de una edificación debe cumplir los requisitos propios de una modificación de obra nueva, especialmente lo relativo a los requisitos urbanísticos, sin que los trámites previstos en el artículo 201 LH sean hábiles para rectificar por sí una edificación ni para elementos integrantes de una división horizontal. Corresponde al técnico certificante, bajo su responsabilidad, afirmar si las modificaciones constructivas que se han llevado a cabo en el curso de la construcción son conformes con el proyecto para el que se obtuvo la licencia o cumple los requisitos de antigüedad legalmente exigidos.

(Resolución de 14 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)