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Arrendamiento de local de negocio: interpretación de la disposición transitoria tercera de la LAU de 1994

Arrendamiento de local de negocio. Acción de desahucio por expiración de plazo. Disposición transitoria tercera de la LAU de 1994. Interpretación.

La sala estima el recurso de casación y reitera que «el arrendatario al que se refiere la Disposición Transitoria Tercera es el que lo fuera en el momento de la entrada en vigor de la Ley, con independencia de que fuera o no el inicial arrendatario»; y, por otro lado, que «la Disposición se refiere al fijar plazos a las subrogaciones posteriores y no a las llevadas a cabo antes de la entrada en vigor de la Ley, que se rigen por la anterior». Lo que se ajusta a la doctrina de la sala no es lo que dice la Audiencia, sino lo que sostiene el juzgado, puesto que, para resolver el caso, no hay que aplicar las normas de los párrafos quinto y sexto, sino la norma contenida en el párrafo primero, del núm. 3, de la letra B), de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994.

La sala reitera que «cuando el traspaso del local de negocio ha tenido lugar bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pasa a ser arrendatario a todos los efectos, es decir, con todos los derechos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, y todas las obligaciones, el adquirente, por lo que, fuera de los casos en que dicha prórroga pueda ser denegada, su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento, ya que, de no ser así, se le estaría privando de un derecho adquirido en virtud de la ley vigente cuando el traspaso se produjo, momento en que incluso era irrenunciable anticipadamente el derecho a la prórroga forzosa».

Esta doctrina se aplica, siempre que se trate de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (que se encuentren en situación de prórroga legal) y cuyo arrendatario sea una persona física, cuando el traspaso se produzca bajo la vigencia de la LAU 1964 y ello con independencia de que tenga o no tenga lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994. En consecuencia, se desestima la acción de desahucio por expiración de plazo.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 31 de marzo 2022, recurso 2811/2021)