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Desahucio por falta de pago de rentas en un subarriendo no permitido

Desahucio por falta de pago. Subarriendo no permitido. Abuso de derecho y la quiebra de la buena fe.

El presente recurso de casación proviene de una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas y no pagadas contra la arrendataria con base en un contrato de arrendamiento. La demandada se opuso a la demanda y solicitó su desestimación al haber sido engañada por el demandante al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, una entidad bancaria, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en otro país desde hacía varios años. La Audiencia desestima la demanda al considerar que el demandante infringe la buena fe contractual.

La sala declara que la decisión de la sentencia recurrida no supone la simple paralización en el ejercicio de un derecho, por serlo en contra de los dictados de la buena fe, sino que determina su extinción y, por lo tanto, la consiguiente liberación de quien frente a su titular estaba obligada. Por un lado, exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada, del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, pues no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella obligación de pagársela. Lo que no tiene sentido. Además, la subarrendataria no ha ejercitado la acción de anulación ni tampoco la de nulidad del contrato, y la razón desestimatoria de la sentencia recurrida, no es la ineficacia del contrato de subarriendo, sino la improcedencia de la acción al considerar la Audiencia que el recurrente no ha ejercitado su derecho conforme a las exigencias de la buena fe.

En consecuencia, la sala confirma la sentencia dictada en primera instancia que estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 14 de marzo de 2022, recurso 2891/2021)