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Selección de doctrina registral (de 16 a 30 de abril de 2015)

Enviado por Editorial el Lun, 04/05/2015 - 15:03

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Derecho de levante. Adjudicación a heredero único. Determinación y agotamiento del derecho. Vigencia del asiento.

El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano, que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie. En el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Así pues, es un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. No puede pertenecer al propietario del suelo, de lo contrario nos encontraríamos con una simple facultad del dominio, por tanto, sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él. Su ejercicio comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio del derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento). En una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas. En la segunda, adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo. Si el edificio no estaba constituido en régimen de propiedad horizontal se constituirá. Si lo estaba, se fijarán las nuevas cuotas por unanimidad al ser una modificación del título constitutivo, aunque se permite la cláusula estatutaria por la que el propietario antes de la enajenación de los diferentes pisos o locales, se reserva el derecho a elevar plantas en un tiempo determinado, expresando que las cuotas serían proporcionales a su extensión y fijadas por el titular del derecho en su día, pudiendo alterar las de las demás. Por esto, el agotamiento del 100% de las cuotas de participación en los elementos comunes, determina la extinción del derecho de levante. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 11 de febrero de 2015)

Registro de la Propiedad. Integración en una comunidad de propietarios de finca propiedad de una comunera que ha incumplido sus obligaciones económicas. Condición resolutoria. Notificación. Representación.

En el presente caso, en el que se produce una mutación dominical, pues alguien deja de ser propietario y ha de soportar la transmisión que de su propiedad pretende realizarse y llevarse a los libros del Registro, en ejecución de un presumible incumplimiento declarado inaudita parte, debe analizarse si existen analogías con el supuesto en que se ejercite la facultad resolutoria ex artículo 1.504 del Código Civil, que comporta la recuperación del bien por el primitivo transmitente -con la correlativa pérdida para el adquirente- y la reinscripción a favor de aquél; algo que ha de ser contemplado con todas las garantías posibles, tanto si se pretende realizar directamente (vía condición resolutoria explicita), como si trata de llevarse a término mediante un procedimiento indirecto como sucede en el presente caso, en el que, en vía de principio, no parece lógico que se confiera menor protección y seguridad al titular registral que en el caso de resolución ex artículo 1.504. Se ha de salvaguardar y garantizar su posición jurídica a falta de un consentimiento contractual que exprese indubitadamente el sentido de su voluntad negocial, pues el enérgico sistema de autotutela que supone la facultad resolutoria pactada a favor del vendedor, ha de ser examinada en su aplicación con todo tipo de cautelas, a fin de salvaguardar los derechos de todos los interesados, y evitar en lo posible que el vendedor pueda, sin intervención de los tribunales, decidir unilateralmente una cuestión tan delicada. Deben observarse unas mínimas garantías en favor del titular registral cuando, el poder conferido no atribuye al apoderado una facultad indiscriminada e incondicionada para decidir sobre la posibilidad de realizar una transmisión ni para declarar un incumplimiento unilateralmente, pues las consecuencias de ello pueden ser gravemente perjudiciales para el titular registral; antes bien, las fatales consecuencias que pueden derivarse del ejercicio del poder hacen de todo punto imprescindible que se acrediten los hechos -ese incumplimiento contractual alegado- que determinen la posibilidad de hacer uso del poder en cuestión, tanto ante el Notario como ante el registrador; sostener lo contrario sería permitir que la validez y eficacia del contrato quedara al arbitrio de una de las partes. Todo ello de manera que no ofrezca duda razonable alguna en caso de no mediar el aquietamiento del titular registral, algo que en este caso no ha tenido lugar ni puede presumirse en modo alguno, y sin que quepa obviar el cumplimiento de esas otras exigencias complementarias que aparecen detalladas en la calificación impugnada. No es admisible que la notificación de quedar resuelto el contrato se realice por burofax, pues solo es válida la efectuada por vía judicial o notarial, según la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo respecto de la condición resolutoria explícita ex artículo 1.504. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 12 de febrero de 2015)

Registro Mercantil. Constitución de sociedad de responsabilidad limitada. Códigos de actividad económica. Falta de correspondencia con las actividades que integran el objeto social.

La existencia de un sistema integrado de nomenclaturas que definan las distintas actividades económicas que desarrollan los agentes que operan en el mercado constituye una herramienta esencial del Estado para asegurar, por un lado, la uniformidad de los datos estadísticos que se elaboran al respecto, y, por otro, para garantizar la calidad de tales datos. Cualquier persona que ejerza una actividad económica empresarial o profesional está obligada a poner en conocimiento de la Administración el código que mejor la describa; la obligación incumbe a cualquier persona natural o jurídica independientemente de si su forma jurídica es mercantil o no; el código declarado para sectorizar la actividad debe ser el mismo para toda la Administración incluso cuando sean diversas las actividades que puedan llevarse a cabo. De aquí que el código declarado deba corresponder a la principal actividad desarrollada. Es suficiente con la determinación de un único código de actividad pues, dada la finalidad estrictamente estadística de la medida, es el interés de la Administración competente al efecto (el Instituto Nacional de Estadística), el que debe ser atendido. Es suficiente que se determine para cada ejercicio y con ocasión del depósito de cuentas, un solo código de actividad, lo que confirma que a efectos de inscripción la obligación queda cubierta con la declaración relativa a la actividad principal aun en el supuesto de que el objeto contuviera una multiplicidad de actividades posibles. Nada obsta desde luego a que el interesado haga constar todos los códigos referidos a las actividades comprendidas en el objeto social sin perjuicio de que uno de ellos ha de tener la designación de principal. El registrador debe verificar que el código de actividad reseñado se corresponde suficientemente con el contenido en el listado vigente según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas. Desde el punto de vista estrictamente mercantil la introducción de un código no correspondiente con la actividad principal o con las actividades respecto de las que se declare el código de actividad, es incompatible con la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales, en función del alcance erga omnes de sus pronunciamientos. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 13 de febrero de 2015)

Registro de la Propiedad. Anotación preventiva de demanda. Bienes inscritos a nombre de persona distinta de la demandada. Demanda sobre tercería de dominio en procedimiento de ejecución. Adjudicación a favor del actual titular registral.

Si no ha sido parte en el procedimiento la sociedad a cuyo favor constan inscritos los bienes, no es posible acceder a la anotación pretendida. No modifica lo anterior el hecho de que la demanda se refiera a una tercería de dominio puesto que cuando el auto firme de adjudicación y el mandamiento cancelatorio que sirvieron de título para practicar la inscripción a favor del actual titular y cancelar la correspondiente anotación preventiva de embargo, se presentaron en el Registro, no había constancia alguna de la interposición de tal tercería, por lo que no pudo el registrador valorar la existencia de lo que habría sido un obstáculo registral para la práctica de los respectivos asientos en los términos antes expuestos, además constando cancelada la anotación de embargo extendida en su momento, la demanda de tercería no tendría efectos registrales pues la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil concibe la tercería como un incidente, en sentido estricto de la ejecución, encaminado directa y exclusivamente a decidir si procede la desafección o el mantenimiento del embargo, embargo que ya no tenía reflejo registral. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 14 de febrero de 2015)

Registro Mercantil. Depósito de cuentas. Sociedad anónima. Acuerdo de aprobación adoptado por la junta general sin que los anuncios de convocatoria hagan alusión al derecho de información de los accionistas.

El derecho de información de los accionistas o socios en cuanto unitario determina que la ausencia o falta de alguno de los requerimientos que debe comprender la convocatoria afecta a la totalidad. Por ello, y por el especial rigor con que se pronuncia el legislador, la omisión total o parcial de todos o algunos de los requerimientos que conforman el derecho de información, implica un vicio de la convocatoria invalidando el acuerdo que sobre el particular se pueda adoptar. Es precisamente el carácter mínimo y esencial del derecho de información del accionista o socio el que ha provocado una dilatada doctrina que incide sobre su trascendencia y sobre la necesidad de extremar el rigor en su defensa hasta el punto de que se ha afirmado reiteradamente que en caso de duda procede actuar en su salvaguarda rechazando la inscripción. Pero tan rigurosa doctrina debe mitigarse en ocasiones, debido a los efectos devastadores de la nulidad. Los defectos meramente formales pueden orillarse siempre que por su escasa relevancia no comprometan los derechos individuales del accionista o socio. Desde este punto de vista se ha impuesto en casos concretos la consideración de que es preciso mantener los actos jurídicos que no sean patentemente nulos, la necesidad de que el tráfico jurídico fluya sin presiones formales injustificadas y la idea de que debe evitarse la reiteración de trámites que, sin aportar mayores garantías, dificultan y gravan el normal funcionamiento de las empresas. Siempre partiendo de la base de que los derechos individuales del accionista no sufran una merma en condiciones tales que puedan considerarse postergados ni resulte de forma indiscutible que los accionistas o socios minoritarios hayan considerado sus derechos individuales violados. Esta última consideración exige que la situación de hecho sea objeto de análisis pormenorizado para determinar si los derechos individuales de los socios llamados a reunirse en junta y, en su caso, expresar su voluntad mediante el ejercicio del derecho de voto, han sido violentados de forma tal que la rigurosa previsión del ordenamiento no admita corrección derivada de las circunstancias concurrentes. En esta línea se ha considerado que para que así sea deben concurrir en la situación de hechos una serie de circunstancias que permitan, en su apreciación conjunta, llegar a la conclusión de que no ha existido una violación inadmisible de los derechos individuales de los socios. Circunstancias como la naturaleza meramente formal de los defectos de convocatoria; su escasa relevancia en relación al conjunto de la convocatoria; el hecho de que el derecho de información haya sido respetado si bien insuficientemente en la convocatoria; que el contenido del derecho de información se haya reflejado con la debida claridad aunque insuficientemente; o incluso la circunstancia de que el resultado, presumiblemente, no vaya a ser alterado en una nueva junta. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de febrero de 2015)