El señalamiento de la duración del contrato en los arrendamientos
Registro de la Propiedad. Escritura de elevación a público de un documento privado de arrendamiento de vivienda.
Es principio básico de nuestro Derecho hipotecario, íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación, el de tracto sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente. En consecuencia, inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido.
La fijación por las partes de un plazo indefinido desnaturalizaría el arrendamiento, es decir, que el plazo de duración del contrato, incluso su conversión en indefinido no puede quedar al arbitrio del arrendatario, sino que cualquiera de las dos partes puede reclamar su terminación, oponiéndose a cualquiera de las prórrogas. Por otra parte, la ambigüedad del Código Civil en la materia de la duración de la prórroga del arrendamiento y la falta de precepto en la legislación especial que señale el límite de la prórroga convencional ha hecho que, desde antiguo, doctrina y jurisprudencia hayan debatido la cuestión de la prohibición de las prórrogas indefinidas en los arrendamientos de locales de negocio e industria. Tras años de jurisprudencia en diverso sentido, finalmente el Tribunal Supremo afirma que la prórroga convencional es válida siempre y cuando haya sido acordada por las partes libremente y conste de manera clara, inequívoca y coherente en el contrato. Esta prórroga convencional no puede ser potencialmente perpetua y necesita un límite temporal máximo. Si las partes no han fijado uno, el juez puede y debe hacerlo.
En el presente supuesto, en el contrato no está señalado el límite temporal del mismo, y siendo que necesariamente en caso de controversia debe ser señalado por los tribunales de Justicia, es contrario, en virtud del principio de especialidad registral que exige determinación del contenido del derecho inscrito, a la seguridad jurídica que frente a terceros debe ofrecer el Registro.