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No es posible una sola demanda ejecutiva por una única cantidad global para reclamar obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren

Registro de la Propiedad. Hipotecas constituidas en garantía de dos obligaciones distintas que no concurren sobre el mismo inmueble. Solicitud de ejecución en un mismo procedimiento hipotecario.

La regla general en nuestro sistema hipotecario es que la simple distribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas que exige el artículo 119 de la Ley Hipotecaria, aunque se puede considerar que da lugar a tantas hipotecas como fincas gravadas porque se exige la determinación de la cantidad o parte de gravamen de que cada una pueda responder, no implica la división del crédito garantizado. Es por ello que, como ha señalado el Tribunal Supremo, el artículo 124 de la Ley Hipotecaria, referido a la posibilidad de cancelación parcial de la hipoteca que grava una de las distintas fincas en las que se ha dividido la hipoteca constituida en garantía de un crédito, solo es aplicable cuando se esté ante una escritura de constitución de hipoteca de la que resulte la división del crédito mismo entre varias fincas o cuando éste se haya dividido con posterioridad, pero no cuando se trate de un único crédito para cuyo pago se hipotecan diversas fincas, que es el supuesto del citado artículo 119 de la Ley Hipotecaria. La limitación meramente cuantitativa de la parte del crédito de que deba responder cada finca que se verifica con la distribución de la responsabilidad hipotecaria sólo actúa frente a terceros poseedores, pero queda inoperante entre los contratantes (deudor o hipotecante de deuda ajena) y adquirentes subrogados en la deuda.

La regla de la indivisibilidad de la hipoteca en principio solo desaparece si se pacta expresamente por las partes también la división del crédito, de tal manera que cada finca garantice sólo una porción determinada del crédito, o si, distribuida la responsabilidad hipotecaria entre las distintas fincas que garantizan un único crédito, una de las fincas es adquirida posteriormente por un tercero, en cuyo caso la división del crédito tiene lugar por disposición legal en virtud del cambio de deudor. Quiere ello decir que a falta de pacto expreso el crédito garantizado será siempre indivisible entre los contratantes iniciales o sus subrogados y funcionando la hipoteca entre ellos como si fuera solidaria, teniendo derecho el acreedor a perseguir ejecutivamente todas y cada una de las fincas indistintamente, por la totalidad del crédito hipotecario, y en la misma o en diversas ejecuciones hipotecarias, cualesquiera que hayan sido las vicisitudes de la obligación garantizada.

Indudablemente esa será la regla general, pero también es evidente, que la división del préstamo o crédito garantizado no solo tiene lugar cuando la misma sea pactada expresamente entre las partes, sino también cuando los distintos negocios jurídicos celebrados en torno al mismo, normalmente pactos de modificación o novación, escindan o dividan el crédito fácticamente al configurar cada parte del capital inicial en obligaciones absolutamente diferentes, ya que, en virtud de los principios de accesoriedad y determinación hipotecaria, y a salvo excepciones, cada hipoteca garantiza una sola obligación y ésta debe tener un régimen único y uniforme; o caso de que no estén sometidas al mismo régimen jurídico y tengan distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria será necesario, en principio y por exigencias de determinación del derecho real de hipoteca, establecer separadamente la cantidad que respecto de cada obligación responde la garantía.

No es posible la acumulación de ejecuciones hipotecarias en pago de distintas deudas cuando la garantía recae sobre diferentes fincas, como tampoco procede la presentación simultánea conjunta de acciones hipotecarias en tales supuestos. En definitiva, no es posible unificar en una sola demanda ejecutiva y por una única cantidad global la reclamación de obligaciones cuyas cláusulas financieras difieren.

(Resolución de 5 de marzo de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 2 de julio de 2020)