Ejecución hipotecaria de finca con una inscripción posterior de arrendamiento
Registro de la Propiedad. Solicitud de inscripción del derecho de posesión derivado de un arrendamiento inscrito con posterioridad a una hipoteca en cuya ejecución se ordena la cancelación del arrendamiento
En virtud del principio de purga de arrendamientos posteriores a la hipoteca que es objeto de ejecución directa, cuando se trata de contratos de arrendamiento para un uso distinto del de vivienda, tanto antes como después de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al no estar sometidos a un plazo mínimo imperativo, el arrendamiento se extinguirá en cualquier momento en que el derecho del arrendador quede resuelto como consecuencia de la ejecución, a menos que dicho arrendamiento constase inscrito en el Registro con anterioridad a la hipoteca que se ejecuta.
Por tanto, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca o a la anotación del embargo, la ejecución forzosa derivada de la hipoteca o de la traba determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto.
Por otro lado, la Ley de Enjuiciamiento Civil, sigue este principio de purga en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria, y establece que, a instancia del adquirente, se expedirá mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación. El secretario judicial mandará la cancelación de toda inscripción y anotación posterior, incluso las verificadas tras expedirse la certificación del artículo 656, haciendo constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.
En cuanto al régimen de intervención procesal de los titulares de derechos inscritos, señala que el registrador debe comunicar la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos posteriores al del derecho del ejecutante, siempre que conste su domicilio. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, si acreditan al secretario judicial responsable de la ejecución la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.