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La necesidad de demandar a los terceros adquirentes en las ejecuciones hipotecarias

Registro de la Propiedad. Ejecución hipotecaria. Adjudicación sin haberse demandado al titular registral, que adquirió́ la finca e inscribió́ antes de iniciarse el procedimiento. Aportación documental defectuosa. El artículo 685 LEC condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca. El Tribunal Supremo había entendido que este requisito (que ya recogía el artículo 131 de la Ley Hipotecaria) implicaba una «conducta positiva» a cargo del adquirente, no siendo suficiente para entenderlo cumplido su inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta línea jurisprudencial (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 8 de abril de 2013 por la que sienta doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, tiene la inscripción registral y su publicidad en un procedimiento de ejecución hipotecaria y, en especial, la cuestión relativa a la constitución de la relación jurídico procesal en este tipo de procedimientos en relación con el titular de la finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. De conformidad con esta doctrina constitucional, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se le haya podido realizar no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago. El tercer poseedor ha de ser demandado y requerido de pago de conformidad con lo dispuesto en los artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien, en los casos en que no se hubiere acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados -ni se hubiera inscrito- en el momento de formular la demanda, sino que hubiera inscrito su derecho posteriormente de modo que aparezca en la certificación registral, debe ser entonces (tras la expedición de dicha certificación para el proceso) cuando se le deberá́ notificar la existencia del procedimiento.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 23 de enero de 2017)