Ejecución hipotecaria extrajudicial: pervivencia de la anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca

El supuesto de hecho al que da respuesta esta Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 18 de septiembre de 2013, puede sintetizarse del siguiente modo:

Mediante escritura pública otorgada ante notario de Madrid, se adjudica determinada finca registral sin más cargas, gravámenes y asientos que los anteriores a la hipoteca, solicitando al mismo tiempo al registrador la cancelación de la inscripción de la hipoteca y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a ella, según el artículo 236 l.3 del Reglamento Hipotecario. Un mes antes, por petición en instancia del Notario autorizante de la escritura mencionada, se expidió certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca concluido en la repetida escritura, según consta por nota al margen; y, finalmente, pocos días antes de otorgarse la escritura de adjudicación, se practicó, como medida cautelar, anotación de demanda, sobre nulidad de la hipoteca que se ejecuta.

Presentada en el Registro de la Propiedad la relacionada escritura de adjudicación, el Registrador inscribe la adjudicación y cancela las cargas posteriores a la hipoteca ejecutada, sin embargo, no cancela la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca, señalando que no se cancelará sino en virtud de mandamiento judicial, pues si esto es válido para un procedimiento ejecutivo judicial, con mayor motivo lo será para el extrajudicial, ya que la escritura pública no tiene la fuerza ni eficacia de una resolución judicial.

Es esta calificación registral contra la que se presenta el recurso gubernativo que da pie a la resolución aquí comentada. En ella, la Dirección General sintetiza la controversia jurídica señalando que el debate se centra en si, con ocasión de la inscripción de una escritura de adjudicación de finca en procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca, puede cancelarse una anotación preventiva de demanda de nulidad de la hipoteca que se ejecuta, practicada –a instancia de la sindicatura de la quiebra de la deudora– sobre la finca hipotecada con posterioridad a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas.

Conforme al artículo 236 l del Reglamento Hipotecario, la escritura de adjudicación es título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella, salvo aquellos asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la vigencia misma de la hipoteca. Criterio sostenido por el Centro Directivo para todo ejercicio de la acción hipotecaria, al considerar que la anotación de demanda de nulidad de la hipoteca no puede cancelarse como consecuencia de la adjudicación, al poner en entredicho la validez de la propia hipoteca que se ejecuta, siendo necesario para ello mandamiento judicial. Este criterio varió tras la reforma operada por la Ley de Enjuiciamiento Civil en el año 2000, en lo referente a la ejecución judicial, pero no hubo una reforma similar para la venta extrajudicial ante notario de la finca hipotecada, sancionada en el artículo 129 de la misma Ley Hipotecaria, y desarrollada en el Reglamento Hipotecario, que siguió disponiendo en el artículo 236 l la imposibilidad de cancelar la anotación de la demanda de nulidad aunque fuera posterior a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

Por tanto, sostiene el órgano directivo, la solución en el ámbito del procedimiento de ejecución directa de la hipoteca es distinta que en la venta extrajudicial, puesto que la ejecución directa sobre bienes hipotecados es un proceso bajo la decisión de la autoridad judicial, conforme al principio constitucional de tutela judicial efectiva, mientras que la ejecución extrajudicial ante notario, no es propiamente un proceso, sino una venta extrajudicial.

La Dirección general enumera a continuación una serie de diferencias contraponiendo la ejecución judicial a la extrajudicial (la práctica del requerimiento de pago, la expedición de la certificación de cargas, el cumplimiento del tracto sucesivo) para concluir señalando que la nota marginal de expedición de certificación de cargas no impide asientos posteriores, esto es, no produce un efecto de cierre registral en ningún caso, sino que tiene un efecto de advertencia para terceros, que permite tener por cumplido el tracto sucesivo, de manera que la adjudicación hipotecaria no podrá ser enervada por la inscripción o anotación posterior de otros derechos y la inscripción de la adjudicación judicial o de la venta extrajudicial ante notario, determinará la cancelación de los derechos inscritos o anotados con posterioridad sin que se pueda alegar infracción del principio registral de tracto sucesivo.

Así, en el expediente controvertido, no podrá cancelarse la anotación preventiva de demanda de nulidad de la escritura de constitución de la hipoteca y de cesión del crédito, adoptada judicialmente como medida cautelar –y practicada antes de la escritura de venta extrajudicial–, por mucho que se haya extendido con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, por impedirlo la normativa propia aplicable a la realización de la hipoteca por medio de venta extrajudicial ante notario y sin que ello signifique ninguna tacha a la actuación notarial que ha sido la correcta al autorizar la escritura de adjudicación.