La estabilización de la renta como mecanismo para incentivar el acceso a la vivienda a través del arrendamiento urbano desde una perspectiva comparada

La inclusión en el ordenamiento jurídico de un sistema de control de renta ha sido una cuestión muy debatida en diversos países europeos dependiendo del momento histórico y la situación socioeconómica del país. Así, históricamente se ha tratado de buscar un equilibrio entre los intereses de los arrendadores, que se centran en obtener beneficios de la explotación de sus viviendas en régimen de alquiler, y los intereses de los arrendatarios, que precisan una renta asequible de acuerdo a sus ingresos y unas normas que proporcionen cierta estabilidad y seguridad jurídica a la figura. En concreto, en este artículo realizamos una comparativa entre dos sistemas del sur de Europa recientemente liberalizados, el de Malta y España, donde la asequibilidad se esta evidenciando, en mayor o menor medida, como uno los principales problemas del mercado de vivienda. Con ello se ha puesto de manifiesto la incapacidad del propio mercado para regular, por sí mismo, los precios de las viviendas, a través de la oferta y la demanda del mercado de alquiler. Sin embargo, históricamente las medidas de control de renta no han funcionado correctamente, influyendo negativamente en el mercado de alquiler, de forma que se han reconocido como medidas realmente impopulares.
Además, estudiaremos dos modelos de la Europa central, el modelo alemán, que tradicionalmente ha optado por este sistema, y que a través de la publicidad de las rentas máximas ha permitido dar seguridad a sus arrendatarios, y el modelo francés, de reciente implantación en la regulación sobre arrendamientos urbanos. Con esta comparativa tratamos de determinar la viabilidad de establecer un sistema de control de renta de acuerdo a la experiencia europea, concretando las utilidades que puede aportar a los arrendamientos urbanos regulados en Malta y España, tanto en beneficio de las partes del contrato de arrendamiento como para ejecutar determinadas políticas públicas con base en unos precios preestablecidos que permitan otorgar mayor seguridad jurídica a nuestro ordenamiento.

Palabras claves: control de alquileres, renta, contrato de arrendamiento, vivienda y arrendatario.