Necesidad de obtener tanto licencia de primera ocupación como cédula de habitabilidad
Registro de la Propiedad. Rectificación de descripción y declaración de la legalización de una ampliación de obra acompañadas de cédula de habitabilidad de primera ocupación. Necesidad de licencia de primera ocupación suplementaria.
En principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, siempre que la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación y que no es bastante la comunicación previa o declaración responsable.
La finalidad de la licencia de primera ocupación o utilización, de concesión municipal, es comprobar que las obras autorizadas se ejecutaron conforme al proyecto para el que se concedió la licencia y que el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se destina, con independencia de que esté o no autorizada la actividad que se va a desarrollar en la edificación construida. Por lo tanto, está dirigida a proteger la legalidad urbanística y verifica, principalmente, que lo construido se adapta a lo autorizado en su día mediante la licencia de obras. Por su parte, la cédula de habitabilidad que concede el Consejo Insular, sin perjuicio de que puedan delegar su otorgamiento a los entes locales, es un acto administrativo que acredita que la edificación reúne las condiciones mínimas para pueda ser destinada a vivienda y ello con independencia de su referencia al momento de la finalización de la obra o a uno posterior, como sucede en los casos de venta o alquiler, puesto que las condiciones de habitabilidad hacen referencia no tanto a la adecuación de la obra a la licencia que la amparó, como a las condiciones de salubridad, higiene y solidez de la vivienda que la hagan apta para su finalidad, de ahí su duración limitada y la necesidad, en su caso, de su renovación.
Bien es cierto que en algunas ocasiones una y otra se solapan y ello ha provocado que, en algunas comunidades se haya suprimido la cédula de habitabilidad con el fin de eliminar la duplicidad de controles por parte de distintas Administraciones Públicas. Este no es el caso de Baleares, donde ambos documentos administrativos, mantienen su existencia, sin que la regulación de la Ley 5/2018 suponga la derogación de la Ley 12/2017, siendo la licencia de ocupación la que conforme a la legislación estatal antes reseñada es exigible a la hora de proceder a la inscripción. Por lo tanto, la cédula de habitabilidad, en el momento en que fue expedida, era un presupuesto para obtener la licencia de ocupación pero no acreditaba su concesión, requisito exigido por la legislación estatal para la inscripción en el registro de la Propiedad.