Reflejo registral del resultado de un expediente por sanción urbanística
Registro de la Propiedad. Anotación marginal de terminación de expediente de disciplina urbanística.
El presente expediente se centra en la improcedencia de practicar la nota marginal de terminación del expediente de disciplina urbanística cuando no se practicó previamente la anotación preventiva de su incoación ni consta haberse notificado a la cotitular de la finca ganancial.
El resultado de un expediente por sanción urbanística no será siempre y en todo caso susceptible de reflejo registral, pues deberá atenderse a su contenido concreto y si el mismo afecta o se refiere a la finca, en el sentido de definir una situación urbanística concreta con consecuencias reales. En el caso concreto de este expediente, resulta incuestionable el carácter real del contenido de la resolución, en cuanto a la situación de edificación sin título habilitante y contraria a la ordenación y el deber de restauración de la legalidad urbanística acordada en el expediente sancionador, lo que puede ser reflejado mediante nota marginal a que se refiere el apartado tercero del artículo 67 de la Ley de Suelo. Esta nota marginal no producirá otro efecto que el de dar a conocer la situación urbanística en el momento a que se refiere el título que las origina, poniendo en conocimiento de terceros los deberes urbanísticos que afectan a la finca con carácter propter rem y en los que quedarán subrogados legalmente, sin perjuicio de la posibilidad de una posterior prescripción de las acciones de protección y la situación consecuente de asimilada a fuera de ordenación de la edificación, en su caso.
Además, esta nota marginal tendrá vigencia indefinida, pero podrá ser cancelada por acuerdo de la Administración, o en virtud de resolución judicial por las que se declaren la inexistencia de la infracción, la improcedencia de las órdenes de restauración del orden jurídico o de que ha tenido lugar el incumplimiento de los deberes correspondientes. También podrá practicarse por solicitud del titular registral a la que se acompañe la certificación del acuerdo de la Administración en el que resuelva la cancelación de la nota, o la documentación que acredite, conforme a lo dispuesto en la Ley, la obtención de dicho acuerdo por silencio positivo o, en su caso, la sentencia correspondiente. Por tanto, no puede compartirse el criterio del registrador y cabe sostener que el contenido de la resolución del expediente sancionador es susceptible de reflejo registral mediante nota marginal, independientemente de si se practicó o no la anotación preventiva de incoación del procedimiento.
No obstante, no debe confundirse la cuestión anterior con la exigencia de que los titulares registrales hayan tenido la posibilidad de intervención en el procedimiento en los términos legalmente previstos, lo que es independiente en todo caso de la virtualidad del principio de subrogación legal que opera cuando se trata del cumplimiento de la legalidad urbanística y de sus consecuencias patrimoniales. En aras de asegurar el cumplimiento del derecho a la tutela judicial efectiva, en el momento de efectuar los correspondientes emplazamientos, resulta factible la plena identificación de los terceros titulares registrales de derechos afectados con la simple consulta en el Registro de la Propiedad por parte de la Administración. En consecuencia, dado que la finca consta inscrita a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial y no habiéndose notificado a uno de ellos la tramitación del expediente, como exige la propia normativa sustantiva de aplicación, procede confirmar el defecto.