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No es necesario aportar el título dominical en un expediente de dominio para rectificación de la cabida

Registro de la Propiedad.  Rectificación de descripción y superficie. Falta de coincidencia de la nueva descripción que se pretende hacer constar con la que figura en el título de dominio del promotor. Dudas sobre la identidad de la finca.

De la simple lectura de los artículos 201 y 203 de la Ley Hipotecaria resulta una evidente diferencia respecto al inicio del procedimiento según tenga finalidad inmatriculadora o de rectificación de descripción. En el supuesto del expediente de dominio para la inmatriculación se exige la aportación del título de dominio, debiendo ser coincidente la descripción del mismo con la que resulta del Catastro. En este expediente inmatriculador resulta fundamental la acreditación del dominio de la finca pues, la primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad ha de ser de dominio y practicarse con arreglo a los procedimientos regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria. A diferencia de ello, en el expediente para la rectificación de descripción de la finca, el artículo 201 expresa como particularidad que su inicio se realiza «mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la finca y su descripción actualizada», sin que sea, por tanto, preciso aportar el título dominical. En efecto, ello es coherente con el objeto y finalidad de este procedimiento, en el que no se pretende acreditar el dominio de una finca, sino que únicamente se pretende la adecuación de su descripción registral a la realidad física, constando ya inscrito el dominio, por lo que lo relevante será la acreditación de la representación gráfica de la finca, que determina su exacta ubicación y delimitación.

De seguir otra tesis, el expediente de dominio para la rectificación de descripción quedaría injustificadamente limitado a escasos supuestos, pues sólo se admitiría la adecuación de la descripción registral a la realidad física mediando un título dominical en el que figure la nueva descripción, quedando vedada la posibilidad de lograr la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral en los demás casos en los que no haya tenido lugar una transmisión o, de otro modo, obligando a acudir a la rectificación del título dominical ya inscrito. Esta última posibilidad haría estéril la regulación de un procedimiento específico para la rectificación de descripción de fincas. Y además podría suponer, según las circunstancias de cada caso, importantes dificultades (en ocasiones insalvables) para lograr la concordancia entre el registro y la realidad. En este punto es preciso recordar que el procedimiento para la rectificación de superficie cuenta con diversas garantías entre las que se encuentra la notificación a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes.

Tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, y en línea con el objetivo de desjudicialización que expresa su exposición de motivos, se ha optado por suprimir los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Para ello, la ley podría haber suprimido el expediente de dominio y mantenido, con modificaciones, el acta de notoriedad. Pero lo que ha hecho realmente ha sido exactamente lo contrario: suprimir el acta de notoriedad y mantener, con modificaciones, el expediente de dominio. Por tanto, el expediente de dominio notarial es un verdadero expediente de jurisdicción voluntaria heredero del anterior expediente de dominio judicial y no puede considerarse un mero complemento del título de dominio (como sucedía v.g. con las actas complementarias para la inmatriculación de fincas, a las que se refería el antiguo artículo 199 letra b de la Ley Hipotecaria).

(Resolución de 25 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 3 de julio de 2020)