Expediente para la reanudación del tracto: autenticidad de la interrupción e intervención de los titulares
Registro de la Propiedad. Acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo. Intervención del titular registral.
No hay verdadera interrupción del tracto cuando los promotores adquirieron del titular registral o de sus herederos, doctrina registral elevada a rango legal por la Ley 13/2015. Se justifica entonces una comprobación minuciosa por parte del registrador del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.). Se impone por tanto una interpretación restrictiva de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
Se produce interrupción del tracto cuando existen varios títulos pendientes de inscripción, de ahí que no se admita la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo a través de expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral ya que en tales casos no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición. En el presente caso, no constan documentadas públicamente dos transmisiones efectuadas hasta la mercantil que alega la titularidad actual de las participaciones indivisas; no habiendo adquirido dicha mercantil directamente del titular registral o de sus herederos, resulta procedente la tramitación del expediente de reanudación. No contempla la ley ninguna limitación para acudir al mismo por razón de la antigüedad de los títulos de dominio o de la mayor o menor dificultad para su documentación pública.
La correcta citación a titulares registrales es objeto de calificación por el registrador, pues resulta una exigencia que deriva, en el caso del titular registral, de la Ley Hipotecaria y de la Constitución Española. La necesaria y oportuna calificación registral de este requisito ha sido constantemente reiterada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, incluso en la regulación anterior del expediente de dominio judicial para la reanudación del tracto. La calificación registral en estos casos exige comprobar la observancia en el procedimiento seguido de los trámites establecidos en beneficio de los titulares registrales, a fin de evitar que sufran éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal. A tal efecto, debe rechazarse el proceder seguido en este expediente, ya que no resultan admisibles los intentos de notificación efectuados con anterioridad al inicio del expediente de reanudación del tracto y con posterioridad a su terminación, y, sin embargo, omitir en el curso del mismo la esencial notificación prescrita en la Ley Hipotecaria.