Acción de retracto de colindantes de fincas rústicas
Explotaciones agrarias. Acción de retracto de colindantes de fincas rústicas. Caducidad de la acción. Cómputo. Notificación. La cuestión litigiosa estriba en determinar si, producida la notificación fehaciente a la que hace referencia el art. 27.4 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, con posterioridad a la inscripción de la compraventa, entra en juego el plazo de sesenta días o, por el contrario, la notificación fehaciente producida con posterioridad a dicha inscripción es irrelevante a efectos del cómputo del plazo. Existen dos retractos de colindantes, el regulado en los arts. 1.523 y ss. CC y el establecido en el art. 27 de la Ley 19/1995. El de la Ley 19/1995 hace referencia a la explotación agraria prioritaria, a diferencia del retracto del Código Civil, que se ciñe a cualquier caso de propiedad de fincas rústicas; aquél toma en consideración la unidad mínima de cultivo como requisito, mientras que el del Código Civil se basa en que la finca retraída no exceda de una hectárea. También difieren en el plazo de caducidad de la acción. Son, por todo ello, retractos distintos con una regulación diferente, si bien ambos con una misma finalidad. El retracto de colindantes de la normativa especial, en contra de lo previsto en el del Código Civil, tiene dos plazos, según se esté a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la venta de la finca o a la notificación fehaciente de ésta a los propietarios de las fincas colindantes. Ello justifica que no quepa extrapolar las interpretaciones de uno y otro tipo de retracto de colindantes. La Ley 19/1995 contiene una ampliación extraordinaria de dicho plazo de caducidad que establece en un año (art. 27) contado desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación. Si el ejercicio del retracto según las condiciones impuestas por el Código Civil ya merece un tratamiento restrictivo en beneficio del adquirente de la finca, por cuanto supone una excepción al principio de libertad de contratación, aún mayor ha de ser la rigurosidad en la exigencia cuando se trata de un supuesto extraordinario como el especial previsto en dicha Ley. Cuando el plazo es el común (los 9 días del art. 1524 CC) es razonable que, si comienza su cómputo tras la inscripción registral, no quepa uno nuevo a causa de una modificación fehaciente posterior, pues ello iría en contra de los intereses del adquirente, al ver ampliado el plazo de caducidad que ya había comenzado a correr tras la fecha de la inscripción registral. Una interpretación en otro sentido no sería restrictiva en beneficio del adquirente. Ahora bien, en el art. 27.4 de la Ley 19/1995 el legislador ha distinguido dos plazos. Uno para cuando el cabal conocimiento de la transmisión es presuntivo, esto es, la inscripción en el Registro de la Propiedad, que da lugar a una presunción iuris et de iure del citado conocimiento y cuyo plazo es de un año. Y otro cuando tal conocimiento es fruto de una notificación fehaciente, en que el plazo es de 60 días. La diferencia, teniendo en cuenta que los plazos son más extensos que los del Código civil, obedece a que en un caso el cabal conocimiento tiene su origen en una prueba de presunciones, fruto del principio de publicidad registral, mientras que en el otro tiene su origen en una prueba directa y personal. Por tanto, en beneficio del adquirente y de acuerdo con la interpretación restrictiva que merece el tratamiento del retracto, es indiferente que la notificación fehaciente de la transmisión sea anterior o posterior a la fecha de su inscripción, siempre y cuando sea la que más beneficie al adquirente.