Expropiación forzosa: intervención del acreedor hipotecario; representación gráfica en formato compatible
Registro de la Propiedad. Expropiación forzosa. Acta de ocupación y pago de parte de una finca con hipoteca inscrita, cuyo titular consiente en la operación mediante certificado bancario privado, sin constar nota marginal del procedimiento de expropiación.
Es evidente que resulta precisa la intervención de los titulares de derechos inscritos sobre una finca que son objeto de cancelación o modificación, y que dicha intervención puede plasmarse bien de manera voluntaria bien de manera forzosa, por medio de un procedimiento judicial o administrativo seguido contra dicho titular registral o sus herederos, debiendo ser verificada y calificada dicha participación por el registrador. El modo de acreditar dicha intervención, caso de tratarse un proceso expropiatorio, será a través del propio título inscribible, es decir, el acta de ocupación y pago, la cual al relatar las incidencias del procedimiento en sí podrá justificar –bajo la responsabilidad del secretario o del fedatario administrativo que ostente la fe pública en cada caso– la debida participación de los eventuales interesados o afectados en el trámite expropiatorio, aunque sin perjuicio de poder justificar dichos extremos igualmente por medio de un documento auténtico autorizado a tal efecto.
Atendiendo al Reglamento Hipotecario, que contiene, en su artículo 34, la regla que define los documentos auténticos, debería probarse la adecuada intervención del titular registral por medio de documento público, ya sea notarial, judicial o administrativo. El registrador solicita instancia privada expedida por el hipotético representante bancario para justificar su intervención a los efectos de permitir la modificación de sus derechos como titular registral. Esta circunstancia no impide que el documento privado en que se apoya la emisión de voluntad cumpla con determinados requisitos mínimos que acrediten la autenticidad de la autoría de su firmante, como ocurre con la legitimación notarial de la firma del suscriptor del documento, tal y como se recoge en el artículo 256 del Reglamento Notarial.
La descripción de las fincas como base del Registro queda recogida en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, objeto de importante modificación por la Ley 13/2015. La Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, en virtud de la cual se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, estableció igualmente la necesidad de aportar la representación gráfica indispensable en los casos de expropiación forzosa y de segregación. En el presente caso, si bien se ha aportado un archivo en soporte informático con la teórica representación gráfica alternativa, dicho soporte no es legible por los equipos informáticos del Registro y dentro del ámbito exigible por la Resolución conjunta mencionada. Atendiendo a la clara exigencia impuesta en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, no se puede entender cumplida en el caso que nos ocupa, al no haberse aportado la representación gráfica catastral o alternativa coincidente con la porción objeto de segregación y expropiación en formato compatible con los sistemas informáticos que son exigibles en la oficina del Registro.