El justiprecio de una expropiación de finca con una vivienda arrendada no puede descontar la indemnización a los arrendatarios
Expropiación forzosa. Justiprecio. Extinción de arrendamientos. Indemnizaciones.
Finca expropiada donde existía construida una vivienda, cedida en arrendamiento a terceros cuyo contrato estaba sujeto a la normativa sobre arrendamientos urbanos en concreto, al régimen transitorio que se contienen en la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, es decir, contratos de arrendamientos sujetos al régimen de la vieja Ley de Arrendamiento Urbanos, cuyo Texto Refundido fue aprobado por Decreto 4.104/1964, Todo el debate de autos y el interés casacional, se suscita porque esa peculiaridad supuso que en la determinación del justiprecio por el Jurado autonómico de valoraciones se descontara de dicho justiprecio la cantidad que, en concepto de indemnización, debía fijarse en favor de los arrendatarios de la finca, reduciendo el mencionado justiprecio. Y a esos efectos se determina que deberían ser objeto de interpretación, entre otros que se considerasen procedentes, los artículos 8.1º y 52.1º del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, en relación con el artículo 6.2º.b) del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (en adelante, RVLS).
Esa peculiar determinación del justiprecio, aparece justificada en el artículo 6.2º.b) del RVLS; a cuyo tenor se declara que se considera como una "carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad... los derechos de arrendamiento que representen, en virtud de la legislación específica en la materia, la imposibilidad de alcanzar la rentabilidad normal de mercado". Es decir, el precepto reglamentario contempla dos supuestos de arrendamientos, aquellos en los que el propietario puede concertar un contrato de arrendamiento cuyas condiciones puedan pactarse libremente y aquellos otros en los que, por estar sometidos a una legislación específica, la determinación de la renta está condicionadas por dicha normativa que excluye esa rentabilidad del mercado. Para estos segundos, las indemnizaciones que deban reconocerse en favor del arrendatario al que se extingue su derecho de arrendamiento, deberán descontarse del justiprecio fijado a la propiedad y, por tanto, debe ser soportada por el propietario y expropiado.
Pues bien se señala como jurisprudencia que no es admisible, en ningún caso, que con ocasión de la expropiación de una finca que se encuentre arrendada por el propietario, la indemnización por la extinción del arrendamiento en favor del arrendatario como consecuencia de la expropiación, pueda reducir el justiprecio fijado a la propiedad, debiendo abonar dicha indemnización al arrendatario la Administración expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiación pero no acosta del justiprecio de la propiedad. En consecuencia, se declara la nulidad de pleno derecho del 6.2º.b) del RVLS.