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Extinción de contrato de arrendamiento por adjudicación de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria

Arrendamiento de vivienda. Desahucio por falta de pago y reclamación de rentas. Extinción de contrato de arrendamiento por adjudicación de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

El texto vigente del art. 13 de la LAU, al concertarse el contrato de arrendamiento objeto del proceso con el anterior propietario e, igualmente, al tiempo de adjudicarse a la entidad actora la vivienda litigiosa en procedimiento de ejecución hipotecaria, era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019. La finalidad de esta norma exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.

Tras la nueva redacción de dicho precepto, en el presente caso es de aplicación su apartado 1, párrafo primero, toda vez que el contrato de arrendamiento no accedió al registro; puesto que, si hubiera accedido al mismo, antes de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad de lo inscrito y de prioridad registral.

El recurso de casación queda circunscrito a determinar si, adjudicada al SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que amparase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento, que constituía el título habilitante de la ocupación de la cosa arrendada y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler por el SAREB. El tribunal adopta esta segunda posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro de la propiedad.

En este caso, se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación jurídica de precario. No cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con respecto a un contrato de arrendamiento extinguido. No existen vínculos contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores arrendatarios demandados, que permitan accionar con base a los arts. 17, 27.2 a) de la LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la ocupación sin título del inmueble.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 19 de abril 2021, recurso 6039/2018)