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Inscripción del resto en una segregación. Incorporación de la representación gráfica georreferenciada

Registro de la Propiedad. Segregación. El representante de la compradora de la finca resto solicita y consiente expresamente que no se inscriba su representación gráfica georreferenciada.

El artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción otorgada por la Ley 13/2015, configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo, al establecer que la inscripción contendrá siempre tal incorporación con carácter preceptivo siempre que se inmatricule una finca, o se realicen operaciones que determinen una reordenación de los terrenos. Es consolidada la doctrina acerca de que tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, afectando tanto a la finca de resultado como al posible resto resultante de tal modificación. En cuanto al procedimiento y conjunto de actuaciones través de los cuales haya de producirse la calificación registral y la eventual inscripción de la preceptiva representación georreferenciada, el comentado artículo 9 se remite al 199 en los supuestos en los que la aportación para inscripción de la representación gráfica sea meramente potestativa.

No obstante, téngase en cuenta que la principal finalidad de las actuaciones previstas en este último artículo es la tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes, siempre que estas se vean afectadas por la representación gráfica que pretende inscribirse, de tal modo que carece de sentido generalizar tales actuaciones cuando de la calificación registral de la representación gráfica no resulta afectado colindante alguno. De ahí se deduce la posibilidad de inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes. Sólo en casos excepcionales será posible la inscripción del resto de finca sin simultánea inscripción de su representación gráfica georreferenciada, como ocurre en los casos previstos en el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, que se han podido formalizar en diversos títulos, así como cuando se pretenda la inscripción de negocios realizados sobre el resto de una finca, existiendo pendiente de acceder al Registro otras operaciones de segregación.

En tales casos únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción. Y ello por la previsión de los artículos 47 y 50 del Reglamento de que se hará constar la descripción de la porción restante (entendiendo incluida en esta la representación gráfica de la finca) cuando esto «fuere posible». Imposibilidad que deberá valorarse en cada caso de modo objetivo, y, así, también podría entenderse que concurre cuando la constancia registral de la representación gráfica de una porción restante no pueda efectuarse por haberse calificado negativamente, siempre que ello no afecte a la calificación positiva e inscripción de la representación de la porción segregada.

(Resolución de 11 de abril de 2019 -3ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 30 de abril de 2019)