Abusiva la cláusula que repercute todos los gastos en el prestatario en un préstamo hipotecario
Contratos bancarios. Préstamos con garantía hipotecaria. Nulidad de clausulas bancarias. Gastos de hipoteca. Actos jurídicos documentados. Gastos notariales. Gastos registrales. Impugnación por abusividad de ciertas condiciones generales de contratación existente en el contrato de préstamo hipotecario que los actores suscribieron en su día con la entidad financiera. Cláusula abusiva y por ende nula, en la medida subyace en ella una evidente intención de imputar al deudor cualquier gasto o tributo que pueda tener relación con el contrato, o con su devenir. Y no nos parece dable imputarlos, de esa forma tan genérica y arbitraria, al consumidor, abstracción hecha de las circunstancias fácticas y legales que ocasionen el gasto, pues ello podría permitir a la entidad bancaria, en ejecución de la cláusula, cargarlos en la cuenta del cliente, incluso cuando dichos gastos pudieran ser de cuenta del Banco. Se trata de una estipulación no negociada individualmente, es decir, predispuesta por el empresario que goza de una superior posición negociadora y que ocasiona, en contra de la exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor, un evidente e importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.
Analizando en detalle cada uno de los apartados de esa cláusula, respecto al impuesto de actos jurídicos documentados, la consecuencia de la declaración de nulidad de una cláusula por su abusividad, es que debe tenérsela por no puesta y el pago del tributo de actos jurídicos documentados vendrá regido entonces por las normas legales que lo disciplinan y por ello no condena al banco al reintegro, sobre la base sustancial de que, en cualquier caso, el obligado tributario del mentado impuesto conforme a la legislación vigente sería siempre el prestatario por lo que en este caso la declaración de nulidad deviene superflua.
Respecto a los gastos notariales y registrales se señala que establecida la nulidad de esta cláusula, el problema es determinar si tal declaración de nulidad debe tener como consecuencia la restitución por el banco al consumidor del importe de estos gastos notariales y registrales. La retribución de los Notarios estará a cargo de quienes requieran sus servicios y se regulará por el Arancel notarial atribuido al préstamo hipotecario en su conjunto, siendo la base minutable el importe global de las obligaciones que asume el prestatario y que resultan garantizadas con hipoteca, esto es, a la cifra de responsabilidad. Es decir, se establece una norma de primer grado con la obligación del pago incumbiendo al requirente, y solo en defecto de aquel la obligación de pago se atribuye al sujeto interesado. Pero es perfectamente factible que ambas partes -prestamista y prestatario- requieran la intervención del notario, como es en este caso, por lo que ambos son deudores de la minuta por mitad los obligados a pagar esos gastos notariales (solidarios), pero es que además, tanto el prestamista (obtiene titulo ejecutivo y privilegiado) como el prestatario (conseguir el préstamo hipotecario en condiciones más ventajosas que si fuera préstamo personal) tienen interés en el otorgamiento de esta escritura pública. Por lo que se refiere a los gastos registrales, la consecuencia de la declaración de nulidad es tener por no puesta la cláusula, y entonces debe pagarlos aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote y no cabe ninguna duda de que la hipoteca se inscribe a favor del Banco, que es a favor de quien se constituye el derecho real de garantía, y quien lo adquiere. Por lo tanto, es meridiano que conforme a las reglas expuestas, es el Banco quien debe abonar todos los derechos de registro (ya que quién tiene interés en obtener la financiación, es en este caso irrelevante).
Respecto a la cláusula que impone al prestatario en caso de incumplimiento de pago el pago de gastos procesales y costas así como los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista es abusiva y nula ya que deben aplicarse las normas ordinarias y que se fundan básicamente en el principio del vencimiento, y en el caso concreto de la ejecución, las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe adelante el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante cuando se aprecie algún defecto procesal no subsanable o que no se haya subsanado en el plazo concedido al efecto, o cuando se estime algún motivo de oposición respecto del fondo; y cuando la estimación sea parcial, cada parte deberá hacer frente a su costas devengadas a su instancia. Por consiguiente, la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales infringe normas procesales de orden público, e introduce un evidente desequilibrio.
Respecto a la cláusula que impone al prestatario el pago de los gastos de conservación del bien hipotecado y la suscripción de seguro de incendios y que impone al prestatario la obligación de conservar la finca hipotecada, no procede la declaración de nulidad. El hecho de que el acreedor hipotecario pueda comprobar o inspeccionar la finca a estos solos efectos (sin que ello suponga en modo alguno el que pueda entrar en ella sin consentimiento de su titular) no es prima facie contrario a la Ley. Conservar la finca es una obligación legal del hipotecante, por lo que no puede considerarse abusiva- sino más bien inane. Por otro lado, asumir por el prestatario los gastos derivados de la contratación del seguro de daños por el valor de tasación, no parece que esta previsión sea desproporcionada. Otra cosa distinta sucedería si la cláusula impusiera al prestatario la obligación de contratar seguro con una compañía concreta.
También sería nula la clausula, al no haber negociación, que establece una regla de imputación de pagos distinta de la prevenida en el artículo 1.172 del Código Civil - concediendo a la entidad una total libertad en la decisión sobre la imputación de los saldos a los pagos que estime, sin que pueda admitirse que el consumidor conociera el real alcance patrimonial de dicha estipulación y sin ninguna correlativa contraprestación ni causa que justifique su imposición. Es nula también la clausula que establece el pago de determinadas comisiones (por incumplimiento de cuotas, por subrogación, modificaciones de condiciones), ya que se instaura como clausula prerredactada e impuesta sin reflejo real en los gastos que se puedan producir y que no permiten conocer al consumidor el alcance económico de dicha estipulación y que generan desequilibrio, por falta de reciprocidad.