Hipoteca a favor de la AEAT en garantía de suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda. Tipo máximo del interés de demora

Registro de la Propiedad. Constitución de hipoteca a favor de la AEAT en garantía de la suspensión, fraccionamiento o aplazamiento de deuda tributaria. Establecimiento de tipo máximo para los intereses de demora. En materia de cobertura hipotecaria de los intereses ordinarios o de demora de carácter variable, la posibilidad de que éstos cambien anualmente o en período de revisión convenido, debido a las fluctuaciones del tipo de referencia al que se hubieren vinculado, se soluciona con la técnica hipotecaria de la hipoteca de seguridad en su modalidad de máximo, que exige, como regla general, el señalamiento de un tipo máximo de intereses a efectos hipotecarios que sirva para determinar la responsabilidad hipotecaria respectiva. La admisibilidad de las hipotecas que garanticen intereses variables está subordinada a que los intereses pueden ser determinados en su día por un factor objetivo y que se señale un límite máximo de la responsabilidad hipotecaria, a lo que debería añadirse que se respeten los límites legales que le fueren aplicables. El requisito de la objetividad hace alusión a la fijación de un tipo de referencia que no dependa de la voluntad del acreedor. En cuanto al segundo requisito, el de determinación de los límites máximos de la cobertura hipotecaria, lo normal es que se cumpla mediante la fijación de un tipo máximo numérico de intereses ordinarios o moratorios, una cifra determinada o un porcentaje máximo del capital. La cuestión, en este caso, radica en determinar si existe inconveniente jurídico para que el interés moratorio se materialice por referencia a un límite indeterminado de presente pero determinable de forma objetiva en cada año en que se deba calcular por razón de los que estuvieren garantizados. A este respecto de exigibilidad de la constancia en la escritura de hipoteca del tipo máximo concreto a efectos hipotecarios aplicable a los conceptos de intereses ordinarios y de demora, debe recordarse que es doctrina consolidada que la garantía de los intereses sujetos a fluctuación, desde el momento en que a través del asiento registral no puede determinarse la suma concreta a que en cada período de devengo van a ascender, tan solo cabe a través de una hipoteca de máximo, para las que por exigencia del principio de determinación registral se requiere señalar el tope máximo del tipo de interés que queda cubierto con la garantía hipotecaria que se constituye y cuya determinación, en cuanto delimita el alcance del derecho real constituido, lo es a todos los efectos, tanto favorables como adversos, ya en las relaciones con terceros, ya en las que se establecen entre el titular del derecho de garantía y el dueño de la finca hipotecada que sea a la vez deudor hipotecario (acciones de devastación, de ejecución hipotecaria, etc.). La garantía hipotecaria de los intereses remuneratorios (o moratorios) cuando son variables, pertenece al grupo de la hipoteca de seguridad, lo que exige la fijación de un tipo máximo a la cobertura hipotecaria de dicho interés, tope que, en cuanto especificación delimitadora del contenido del derecho real, opera a todos los efectos legales, favorables o adversos, y tanto en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante como en las que se producen entre aquél y el tercer poseedor, o los titulares de derechos reales o cargas posteriores sobre la finca gravada, adquiridos a título oneroso o gratuito. Esta exigencia no puede, pues, entenderse satisfecha con la fijación de un máximo de responsabilidad que claramente se concreta a las relaciones con terceros, dejando indeterminada la extensión de la cobertura hipotecaria a los intereses remuneratorios (o moratorios) entre acreedor y deudor hipotecante, o quien se subrogue en la doble posición jurídica de deudor y propietario del bien gravado.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 2016)