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Solicitud de cancelación de hipoteca tras la adjudicación de finca en procedimiento de ejecución de cargas urbanísticas

Registro de la Propiedad. Embargo por cargas urbanísticas a favor del Ayuntamiento. Denegación de la solicitud de cancelación de inscripción de hipoteca cuya ejecución se está tramitando. Tercería de mejor derecho.

La regla general es que, para cancelar una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro. Pero la regla general tiene excepciones, como ocurre cuando se trata de la ejecución de una carga anterior a la hipoteca en ejecución, que conllevará la cancelación de ésta sin necesidad de previa cancelación de su nota marginal. Eso es así porque, al expedirse certificación de cargas y ponerse nota al margen de la carga anterior, el registrador habrá comunicado al juzgado o tribunal, ante quien se sustancie el procedimiento de ejecución directa hipotecaria posterior, la extensión de ese ulterior asiento que va a afectar a la ejecución, por lo que no existe posible perjuicio a ulteriores adquirentes que pudieran adquirir confiados en la validez de los asientos registrales (los cuales por otra parte conocen la existencia de cargas anteriores).

En el caso, la hipoteca constaba constituida e inscrita sobre la finca de origen, y pasó, por subrogación real, a recaer sobre la finca resultante de la reparcelación inscrita. Por tanto, la existencia registral de dicha hipoteca es anterior a la constancia registral de la afección urbanística de la finca de resultado. Y en tal caso, le resulta de aplicación plena lo dispuesto en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, que establece que quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística, todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas de resultado del expediente de equidistribución, incluso aquellos cuyos derechos constasen inscritos en el Registro con anterioridad a la aprobación del Proyecto, con excepción del Estado en cuanto a los créditos que se especifican. Por tanto, la titularidad inicial de la citada hipoteca, siendo un derecho inscrito con anterioridad a la aprobación e inscripción del proyecto de reparcelación, queda sin duda sujeta a la citada afección urbanística, porque así resulta del mencionado precepto, ya que, como explica la doctrina más autorizada, no es que la afección tenga rango registral antepuesto a las cargas inscritas con anterioridad, sino que tales cargas son también objeto de la afección urbanística, la cual vincula tanto al propietario, en sentido estricto, como a los titulares de derechos reales menores.

(Resolución de 4 de febrero de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 26 de junio de 2020)