El TS fija doctrina sobre la distribución entre prestatario y prestamista de los gastos asociados a la hipoteca

Gastos de notaria

Préstamo hipotecario. Cláusulas abusivas. Distribución de los gastos asociados a la hipoteca: notaría, gestoría y registro de la propiedad. IAJD.

La sentencia recurrida no se opone a lo establecido en los arts. 6.1 y 7.1 y 2 de la Directiva 93/12, sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores, puesto que, tras considerar abusiva la cláusula contractual que atribuía a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por la operación crediticia, la declara inaplicable. Cosa distinta es que, en cuanto a sus efectos, y dado que los gastos deberán ser abonados a terceros ajenos a los contratantes (funcionarios públicos sujetos a arancel, gestores, etc.) se determine cómo deben distribuirse tales gastos, no en función de la cláusula anulada, sino de las disposiciones legales aplicables supletoriamente. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

El efecto restitutorio derivado del art. 6.1 de la Directiva y previsto en el art. 1.303 CC no es directamente aplicable, en tanto que no son abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver, sino pagos hechos por el consumidor a terceros, en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva. No obstante, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades, o parte de ellas, que le hubieran correspondido abonar a ella de no haber mediado la estipulación abusiva.

En lo que respecta a los gastos de notaría, la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario, así como la escritura de modificación o novación deben distribuirse por mitad. El interés del prestamista reside en la obtención de un título ejecutivo, mientras que el interés del prestatario radica en la obtención de un préstamo con garantía hipotecaria, a un interés inferior al habitual en los préstamos sin garantía real. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto. Por último, respecto de las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

En cuanto a los gastos de registro de la propiedad, la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. En cuanto a la inscripción de la escritura de cancelación, ésta libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, por lo que le corresponde este gasto.

Respecto de los gastos de gestoría, no existe norma legal que atribuya su pago al prestamista o al prestatario. En la práctica, se trata de una serie de gestiones derivadas de la formalización del préstamo hipotecario en interés o beneficio de ambas partes, de modo que el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad. En este sentido, la sentencia recurrida no se opone a estos criterios, específicamente en la solución adoptada respecto de la distribución de gastos.

Por último, la Audiencia Provincial no contraviene la normativa sobre consumidores al afirmar que el sujeto pasivo del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es el prestatario, puesto que lo único que hace es, una vez expulsada la cláusula abusiva del contrato, aplicar la legislación en la materia, que viene constituida por la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y su Reglamento vigente en la fecha de suscripción del contrato. Todo ello conforme a la doctrina de las sentencias 147/2018 y 148/2018, de 15 de marzo, sobre las reglas respecto al pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que no quedan cuestionadas por el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, puesto que dicha norma solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 23 de enero de 2019, rec. 4912/2017)