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Determinación del procedimiento de ejecución en una hipoteca de máximo en garantía de un crédito entre particulares

Registro de la Propiedad. Hipoteca de máximo. Vivienda no habitual en suelo rústico. Crédito entre ciudadanos alemanes particulares.

Son tres los tipos de hipotecas de máximo admitidos en nuestro Derecho: las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones futuras (artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria y 238 del Reglamento Hipotecario); las constituidas en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y asimilados (artículo.153 de la Ley Hipotecaria), y las hipotecas globales y/o flotantes (artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria). El contrato de apertura de crédito en cuenta corriente es una operación, ordinariamente bancaria y esencialmente crediticia, por la que un Banco u otro acreedor se obliga, dentro del límite y por el tiempo pactado, a poner a disposición del cliente, y a medida de sus requerimientos, sumas de dinero o realizar otras prestaciones que le permitan obtenerlo, a cambio de la obligación de éste de reintegrarlas en la fecha final pactada de cierre de la cuenta, satisfaciendo los intereses y, en su caso, comisiones convenidas. Es característica esencial de este contrato la facultad que se concede al acreditado de efectuar reembolsos parciales de las sumas que haya dispuesto, al objeto de reducir la deuda resultante y poder disponer, eventualmente, otra vez del importe total del crédito, y así sucesivamente hasta el vencimiento final, en que se procede a la liquidación de la cuenta al objeto de determinar el saldo líquido exigible. El contrato de apertura de crédito simple es el mismo contrato de apertura de crédito en cuenta corriente, con una parte acreedora y otra parte deudora diferenciadas, pero desprovisto de la facultad de efectuar reembolsos parciales, lo que impide su contabilización en forma de cuenta corriente, dándose la circunstancia que las cantidades dispuestas y amortizadas no podrán ser objeto de nueva disposición. Se diferencia del contrato o precontrato de préstamo en que las entregas de dinero sucesivas no son nuevos contratos (préstamos) o ampliaciones del anterior, sino meros actos de ejecución del contrato de apertura de crédito, a través de los cuales se utilizan los importes concedidos.

Doctrinalmente se encuadra su garantía hipotecaria dentro del marco amplio de hipoteca en garantía de obligaciones futuras, regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, en vez de la hipoteca que regula el citado artículo 153 de dicha Ley. Por su parte, el contrato de crédito abierto consiste en que, como la apertura de crédito en cuenta corriente, el acreedor concede al acreditado una determinada cantidad de dinero que puede hacerse efectiva en una o sucesivas veces, caracterizándose en que cada una de las disposiciones efectuadas tiene una configuración autónoma en cuanto a tipo de interés y plazo de amortización, normalmente cuotas mixtas mensuales de capital e intereses, ninguno de los cuales puede exceder de la fecha de vencimiento final del crédito. En el crédito abierto, por definición, sí se puede volver disponer de los importes que hubieren sido previamente amortizados, y por esta razón se instrumenta también a través de una cuenta de crédito cuyo saldo determina el crédito final exigible. En todos estos casos, ya se configure el contrato como de apertura de crédito de forma simple, ya se le añada el convenio expreso de instrumentalizarla en cuenta corriente, no cabe hablar (como en el préstamo) de una relación jurídica unilateral en la que se contrapongan la posición acreedora de una de las partes frente a la deudora de la otra, sino que en ella existen derechos y obligaciones para ambas: para el concedente, por cuanto si bien tendrá derecho a los reintegros, intereses y comisiones que procedan, o al saldo de liquidación en su día, tiene la obligación de mantener la disponibilidad en los términos convenidos; para el acreditado, porque si bien tiene el derecho a esa disponibilidad, surgen a su costa las obligaciones correlativas a los derechos del concedente.

Por último, la atipicidad de este categoría de hipotecas (las de garantía de los contratos de apertura de crédito en cuenta corriente y de crédito abierto), permite un amplio juego de la autonomía de la voluntad, siempre que se respete su efecto básico, cual es la refundición en una sola obligación (la constituida por el saldo de la cuenta), de los débitos y cargos que en la cuenta se asientan, los cuales quedan reducidos a simples partidas contables, con pérdida de su autonomía y exigibilidad aislada. Por ello, se viene considerando admisible la fijación de plazos para la disponibilidad, el señalamiento de cuantías mínimas para cada disposición, el establecimiento de liquidaciones periódicas de diverso plazo, de reducciones del límite del crédito disponible según se acerca el vencimiento final, la configuración de los intereses ordinarios como crédito independiente no asentable en la cuenta o bien como partidas de ésta, etc.; lo que puede desdibujar los contornos propios de cada uno de los contratos expuestos.

(Resolución de 22 de febrero de 2019 -2.ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 14 de marzo de 2019)