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No es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada

Registro de la Propiedad. Hipoteca. Plazo de vencimiento superior en dos años a la fecha de vencimiento del aval garantizado.

La duración de la obligación garantizada es uno de los elementos que integran el que se puede denominar como contenido natural de la inscripción de la garantía hipotecaria. Como consecuencia de ello, siendo el derecho de hipoteca un derecho accesorio al de la obligación principal garantizada, la regla general en materia de hipotecas será que el plazo de vencimiento de esa obligación principal determinará, no la finalización de la duración del asiento registral de hipoteca, sino el inicio del período de cómputo de la prescripción de la acción hipotecaria, produciéndose la caducidad del citado asiento. Sucesivas reformas legales, especialmente las llevadas a cabo por las leyes 2/1994 y 41/2007, a fin de facilitar el crédito, han flexibilizado en materia de hipotecas las exigencias de los principios de determinación y de accesoriedad, permitiéndose, en ciertos supuestos, la hipoteca sin la previa determinación registral de todos los elementos de la obligación o de una pluralidad de obligaciones futuras solo caracterizadas por su denominación.

La accesoriedad del derecho real de la hipoteca respecto del crédito garantizado supondrá, en principio, que, en supuestos de constitución de la hipoteca por un plazo determinado, el vencimiento de ésta sea posterior al de la obligación asegurada y que esta regla se traduzca en que el día inicial del plazo de ejercicio de la hipoteca sea el del vencimiento de la obligación garantizada. Si la fecha de vencimiento de la obligación garantizada fuera posterior a la fecha en que quedara extinguido el derecho real de garantía por haber expirado su plazo de vigencia, la hipoteca no llegaría respecto a tales créditos a cumplir ordinariamente con plenitud (salvo vencimiento anticipado de la obligación) su específica finalidad de garantía, pero de ahí no puede inferirse, para evitar ese resultado, que en tales casos la duración de la garantía no genera la extinción del asiento registral. Admitida tal hipótesis negocial, tampoco cabrá rechazar aquella otra en que las respectivas fechas de vencimiento de la obligación y de la garantía, ésta con efecto de caducidad, coincidan.

Frente a la posibilidad legal de novar modificativamente la obligación garantizada (incluso su plazo) mientras se encuentre vigente la inscripción de hipoteca, sin pérdida de rango registral aunque existan terceros, prevista en la Ley 2/1994, las partes pueden acordar limitar esos efectos novatorios a aquellos pactos que tengan lugar dentro del plazo determinado desde el vencimiento inicial de la obligación, en cuyo caso no podrá pactarse el aplazamiento del pago una vez transcurrido el mismo, y de pactarse será suspendido el acceso registral a tales novaciones y restringida la posibilidad de que afecten a terceros. A este respecto debe recordarse que, incluso vencida y no satisfecha la obligación garantizada, es posible la citada novación modificativa de su plazo.

Dadas las diferentes consecuencias jurídicas que pueden tener los pactos de duración de la hipoteca, y a que las hipotecas en garantía de avales son susceptibles de diversas configuraciones atendiendo a la naturaleza de la operación jurídica avalada, es necesario analizar las circunstancias concretas de la hipoteca cuya inscripción es objeto de este recurso, a efectos de poder determinar cuál ha sido en este caso la voluntad concreta de las partes, y hay que concluir que los términos en que está redactada la escritura no satisfacen las exigencias de claridad que debe presidir la redacción de los asientos del Registro de la Propiedad, impuestas por el principio de especialidad hipotecaria. Con ello, se confirma la nota de la registradora de la propiedad en la que se señalaba que no es posible fijar un vencimiento para la hipoteca superior al de la obligación garantizada, pues al ser la hipoteca accesoria de la obligación, aquélla se extingue al extinguirse la misma.

(Resolución de 1 de junio de 2020 (6ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 10 de julio de 2020)