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La clasificación urbanística de las fincas y su influencia en los arrendamientos y en la inscripción de los mismos 

Registro de la Propiedad. Inscripción de arrendamiento y derecho de adquisición preferente de fincas mediante la elevación a público del contrato. Fincas registralmente urbanas enclavadas en suelo urbano no consolidado. Es difícil, ciertamente, diferenciar lo rústico de lo urbano, cuando las leyes civiles, agrarias, fiscales y urbanísticas adoptan distintos criterios no siempre compartidos por doctrina y jurisprudencia. Puede decirse que, en términos generales, la jurisprudencia civil, a la hora de resolver conflictos de esta naturaleza, no se ha visto vinculada por la clasificación urbanística del suelo, pues ésta es una determinación de hecho, que constituye un factor indiciario más en la búsqueda de la interpretación legal. En el caso particular de la normativa de arrendamientos, sin embargo, existen criterios legales que permiten delimitar su propio ámbito de aplicación objetivo. Las leyes de Arrendamientos, rústicos y urbanos, se excluyen mutuamente, y la de Arrendamientos Rústicos remite a la clasificación urbanística de la derogada Ley 6/1998. El uso de una técnica legislativa inadecuada, como es la de las remisiones a preceptos concretos sin referencias conceptuales, puede llevar consigo la afectación del principio constitucional de seguridad jurídica. En una época de interrelación entre normas y ordenamientos estatales y autonómicos en que hay una sucesión casi compulsiva de normas, es complicado averiguar dónde se encuentra la legislación vigente sobre una materia y saber qué es y qué no es Derecho. Cuando se deroga sin más una ley sin tener en cuenta las leyes que se remitieron a la derogada se crean problemas como el del supuesto contemplado. Con esa derogación «genérica» el legislador no es el que determina lo que es y no es Derecho, sino que habrá de ser el operador jurídico, vía interpretación, quien determine el alcance derogatorio de la norma haciendo una interpretación ad causam, especificando a qué preceptos jurídicos afecta la norma derogada. Conforme al Tribunal Supremo, lo decisivo es que la sede material o física del arrendamiento urbano esté dotada de la edificación o construcción apropiada, con cierto carácter permanente y de los correspondientes elementos de índole higiénica mínimamente exigibles, de acuerdo con los tiempos y capaz de servir al uso estipulado en el arrendamiento. En consecuencia, el concepto de solar, en el que no ha de influir la legislación administrativa, ha de basarse en su concreción en las características de edificación y habitabilidad, de modo que aun cuando la LAU no alude a tal concepto, han de entenderse excluidos de la misma los terrenos en los que no existan construcciones, los terrenos en los que, sin existir construcciones, se permita la construcción permanente o provisional y los que posean construcciones que no sean como tales objeto del contrato o que no reúnan condiciones de habitabilidad. Por lo que en el caso del presente expediente, es patente, como resulta de las descripciones de las fincas, que se trata de parcelas de terreno, que no pueden definirse como arrendamientos urbanos para usos distinto a vivienda regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, al no recaer sobre edificaciones. De lo expuesto se deduce que el arrendamiento concluido debe sujetarse al Código Civil, pues queda excluido del ámbito de aplicación de la ley especial de arrendamientos rústicos, por considerarse urbanísticamente suelo urbano a que se refiere el artículo 7 de la citada ley, y también de la legislación de arrendamientos urbanos, pues el objeto del arrendamiento es una parcela de terreno, no una edificación, como se ha argumentado. Por consiguiente, para la inscripción de dicho derecho de arrendamiento, deberá determinarse la naturaleza y régimen jurídico de dicho arrendamiento, que tiene por objeto bienes inmuebles, y que se regirá por las estipulaciones de las partes y las normas del Código Civil que sean de aplicación.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de abril de 2017 -2ª-, BOE de 28 de abril de 2017)