Configuración como elemento privativo o de uso exclusivo del jardín en viviendas unifamiliares adosadas
Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Viviendas unifamiliares adosadas con jardín. Configuración de las porciones de terreno destinadas a jardín como de uso exclusivo o privativo del titular. Certificación técnica.
El defecto, tal y como se ha expresado en la nota de calificación, se basa en la necesidad de configurar las porciones de terreno destinadas a jardín como de uso exclusivo o privativo del titular de las referidas partes determinadas, lo cual, a juicio de la registradora, debe incluirse en las normas de comunidad.
Si atendemos al contenido de la escritura calificada, al describir las distintas partes determinadas, se hace constar que a cada una de ellas les corresponde en planta baja una porción de terreno destinada a jardín. Dicha configuración corresponde, como sostiene la registradora, a una parcelación de suelo propia del complejo inmobiliario y no a una división horizontal en la que el suelo sigue siendo elemento común y que no admite la propiedad exclusiva de porciones de terreno. Si bien es cierto que la figura del complejo puede admitir diversas configuraciones, dependientes de la norma zonal del planeamiento aplicable, el régimen de propiedad que se configure en la escritura para su acceso al Registro debe ser coherente con el proyecto autorizado en la licencia municipal y con las condiciones impuestas por ésta, lo que deberá calificarse en cada caso concreto. Lo que resulta incompatible, con independencia de la configuración amparada en la licencia y que no es objeto de este recurso, es describir partes de suelo de propiedad exclusiva y formalizar la división horizontal «tumbada» de la parcela, aunque esta configuración pueda ser la más adecuada a la tipología de viviendas unifamiliares adosadas.
Ninguna norma impone la exigencia de nuevo certificado técnico descriptivo para formalizar la división horizontal de una edificación ya declarada cuyos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente constan en la inscripción de obra nueva, al margen de posibles consideraciones de «lege ferenda» sobre su procedencia.