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La consideración del arrendamiento financiero como contrato y derecho real

Registro de la Propiedad.  Arrendamiento financiero inscrito. Prohibiciones de disponer. Opción de compra.

La naturaleza jurídica del contrato de leasing se ha ido perfilando progresivamente en la jurisprudencia y la doctrina. En la actualidad, la posición jurisprudencial y doctrinal mayoritaria define el contrato de arrendamiento financiero como un contrato complejo y atípico, con causa unitaria, que exige la inclusión necesaria de la opción de compra residual como elemento esencial de la sinalagmática contractual, en el que el arrendador financiero es propietario de los bienes cedidos, mientras que el arrendatario financiero es titular de un derecho real de uso con opción de compra. No sólo se trata de una cesión de uso de los bienes a cambio de una contraprestación de cuotas, añadiéndose la opción de compra por el valor residual, sino que su finalidad práctica es la de producir una transmisión gradual y fraccionada de las facultades y obligaciones inherentes al dominio, transmisión que no se consumará hasta la completa realización por el arrendatario financiero de la contraprestación asumida, que incluye el ejercicio de la opción y el pago de su valor residual, que, aun cuando sea insignificante, no desvirtúa su naturaleza jurídica, puesto que, fijado en condiciones adecuadas a la situación respecto al grado de amortización del bien o bienes objeto del mismo, nada impide que el precio fijado para el ejercicio del derecho de opción de compra sea muy inferior a su valor inicial. Por tanto, la relación entre el derecho de uso y la opción de compra es absolutamente necesaria para que nazca la figura con contornos propios, no puede haber entre ellos posible separación, por lo que debe sostenerse que el contrato de arrendamiento financiero no es verdadero arrendamiento, ni el derecho de opción ligado a él verdadera opción, sino que el todo es un contrato unitario que faculta para usar el bien y en el cual va ínsito una facultad potestativa de adquisición.

Es el arrendamiento financiero un contrato complejo y atípico de contenido no uniforme, regido por sus específicas disposiciones, de modo que en cada caso habría de estarse a las particulares estipulaciones que integran el negocio cuestionado, a fin de determinar su específica naturaleza, su estructura negocial unitaria o dual, y su alcance y eficacia, atendiendo para ello a la intención de los contratantes, a la finalidad perseguida, y a la valoración conjunta de las diferentes cláusulas; y todo ello dentro del respeto a los límites establecidos a la autonomía de la voluntad y a las especiales exigencias para la configuración de nuevos derechos reales. Por tanto, el leasing no es una mera suma de un arrendamiento y una opción de compra, sino un negocio jurídico de financiación de naturaleza compleja y causa unitaria, en la que es lógico y connatural que no quepa novación por sustitución del deudor sin consentimiento del acreedor. Por otra parte, el derecho de arrendamiento financiero no puede ser calificado sino de derecho real, en cuanto recae directamente sobre la cosa, resulta oponible erga omnes, y reúne los requisitos estructurales configuradores de este tipo de derechos. 

[Resolución de 30 de septiembre de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 14 de octubre de 2020]