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Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El BOE de 16 de marzo de  2019, publica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario cuya entrada en vigor se producirá el 16 de junio de 2019.

La norma tiene por objeto la protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir (se aumenta el número y supuestos de personas físicas a las que se aplican “las normas de protección “), así como las reglas  de transparencia que han de regir los contratos que los contengan, el régimen jurídico de los prestamistas e intermediarios de crédito inmobiliario, y las normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas, intermediarios de crédito inmobiliario, representantes designados y asesores. La norma tiene carácter imperativo (ganándose en seguridad jurídica), no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario y en cualquier caso,  no será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor (salvo en casos de novación y subrogación). Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado,” será de aplicación la nueva regulación de esta materia prevista en el artículo 24 “salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene (el contrato) resulta más favorable para él”.

La norma será de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional o su intermediación, y cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

  1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, incluido sus trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
  2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

No será sin embargo de aplicación a los contratos de préstamo:

  1. concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
  2. concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
  3. concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
  4. resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
  5. relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
  6. a la hipoteca inversa.

Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificarse de forma clara, concisa y destacada. Los contratos se facilitarán, en soporte de papel o cualquier otro soporte duradero o en formato electrónico.

Los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, así como en sus páginas web, si la tienen o en sus establecimientos abiertos al público en caso contrario las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación.

El prestamista y, si ha lugar, el intermediario de crédito o su representante designado ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado con suficiente antelación, (no inferior a diez días naturales), respecto del momento en que el prestatario quede vinculado por cualquier contrato u oferta de préstamo, por medio de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

Asimismo, los prestamistas deberán evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante antes de celebrar un contrato de préstamo, teniendo en cuenta que la incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información. Para ello pueden consultar el historial crediticio del cliente acudiendo a la Central de Información de Riesgos del Banco de España o de entidades privadas.

Las normas de transparencia en la comercialización quedan establecidas en el artículo 14 y siguientes, con especial significación e información clara y veraz de los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, que se comprobaran por el notario autorizante de la escritura (art. 15). Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

  1. Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
  2. El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.
  3. Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
  4. El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

La actividad de asesoramiento queda regulada en el artículo 19, que solo podrán ser prestados por prestamistas, por intermediarios de crédito inmobiliario o por los representantes designados por cualquiera de los anteriores o las personas a que se refiere el artículo 26.3, así como las personas que, sin formar parte de ninguna de las categorías anteriores, presten servicios de asesoramiento, siempre que hayan sido reconocidas por las autoridades competentes y estén sujetas a su supervisión de conformidad con los requisitos establecidos en la Ley para los intermediarios de crédito inmobiliario.

También quedan regulados los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera donde el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa conforme a lo dispuesto en el artículo 20.

Por su parte y en relación a las clausulas suelo, en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés y por el contrario, el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo (art. 21).

La amortización anticipada queda regulada en el artículo 23, señalándose el momento, reglas y comisiones posibles y el vencimiento anticipado (art. 24) e intereses de demora, estableciéndose en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible (ahora establecido por norma imperativa conforme al artículo 25).

Modifica la Ley Hipotecaria en varios puntos de interés como son los siguientes:

  • El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación.
  • perderá el deudor el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercitarse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

    1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
    2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

      1. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
      2. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

    3. Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.

Por último señalar que el registrador de la propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieran sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.