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La advertencia sobre la reclamación del total adeudado en el requerimiento de pago en la Ley 5/2019

Registro de la Propiedad. Préstamo hipotecario. Vencimiento anticipado por impago. Requerimiento de pago. Advertencia del reclamo del reembolso total adeudado del préstamo.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, aborda la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, sustituyendo el régimen vigente, en el que existía cierto margen a la autonomía de la voluntad de las partes, por normas de carácter estrictamente imperativo. Así, mediante el nuevo régimen del vencimiento anticipado se garantiza que este solo pueda tener lugar cuando el incumplimiento del deudor es suficientemente significativo en atención al préstamo contratado. Del mismo modo dota de una mayor seguridad jurídica a la contratación, y se sustituye el anterior régimen de los intereses de demora, en el que únicamente se establecía un límite máximo para cuantificarlos, por un criterio claro y fijo para su determinación. En ambos casos se persigue impedir la inclusión en el contrato de cláusulas que pudieran ser abusivas y, a la vez, robustecer el necesario equilibrio económico y financiero entre las partes.

De este modo, frente al régimen general de autonomía de la voluntad dentro de los límites legales en la contratación, el legislador español ha optado por un régimen de exclusión de la misma en materia de vencimiento anticipado del contrato, con el fin de evitar cualquier discusión sobre la transparencia o abusividad de la cláusula reguladora de dicho vencimiento anticipado. Se trata, pues, de una decisión de política legislativa que excluye por completo la negociación.

Entre los requisitos que establece imperativamente la Ley 5/2019 para admitir el vencimiento anticipado del contrato está no sólo que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento, sino además que lo haga advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo, y esta última exigencia no está prevista en la cláusula debatida en el caso presente, sin que dicha omisión pueda suplirse conforme a las normas interpretativas recogidas en los artículos 1281 a 1284 del Código Civil.

(Resolución de 13 de febrero de 2020 (2ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 24 de junio de 2020)