La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial

Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Exclusión de sociedades mercantiles de su ámbito de protección.

La Ley 57/1968 no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales y su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador. En este sentido, para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 es un factor o indicio a considerar, aunque no sea el único, el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector. Por tanto, según la jurisprudencia, el comprador o cooperativista persona física que adquiere la vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la Ley 57/1968 si la finalidad de la adquisición es residencial. Cuando el comprador o cooperativista es una persona jurídica, en particular una sociedad mercantil como en este caso, la jurisprudencia dictada hasta ahora no le ha negado la protección de la Ley 57/1968 por el hecho de ser una sociedad, aunque sí por otras razones en función de lo controvertido en cada caso.

Al plantearse en el presente recurso si una sociedad mercantil puede estar amparada por la Ley 57/1968, la respuesta ha de ser negativa por las siguientes razones: (i) de la introducción al texto legal y del párrafo primero de su art. 1 resulta con toda claridad que la finalidad de dicha ley es proteger la necesidad de alojamiento familiar, amparar a los cesionarios de viviendas en construcción destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien residencia de temporada, accidental o circunstancial, independientemente, pues, de que la residencia sea temporal o permanente; y (ii) las personas jurídicas, en particular las sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un domicilio, es claro que no residen en él, ya que su domicilio social no cumple ninguna finalidad residencial, lo que por definición las excluye del ámbito de protección de la Ley 57/1968, circunscrito a la vivienda entendida como hogar.

Como consta probado que, aun cuando actuara por medio de su representante legal y fuera este quien hiciera los pagos, fue la mercantil demandante la que se incorporó como socia a la cooperativa, la que firmó el contrato de incorporación y a la que se adjudicó la vivienda, así como que la acción ejercitada por esta contra el banco recurrente se fundó en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 por su condición de receptor de los anticipos, de lo anteriormente expuesto resulta la exclusión de la mercantil demandante del ámbito de aplicación de dicha ley y, como viene reiterando la jurisprudencia en casos como este de reclamaciones fundadas en el citado precepto, que no proceda declarar la responsabilidad de la entidad demandada como receptora de los anticipos.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 10 de marzo de 2023, rec. n.º 2738/2019)