El tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios
Registro de la Propiedad. Escritura de préstamo hipotecario. Cláusula de limitación a efectos hipotecarios de los intereses de demora.
En lo tocante a la configuración de la responsabilidad hipotecaria que garantice los intereses que se puedan devengar por uno u otro concepto y dentro de los límites legales imperativos, opera la libertad de pacto, la cual puede ejercitarse, bien no garantizando los intereses devengados de un tipo determinado, bien fijando una cobertura en número de años distinta para cada tipo de interés, bien señalando un tipo máximo de cobertura superior a uno respecto del otro, sin que tengan que guardar ninguna proporción ya que estructuralmente nada impide que la garantía de uno u otro tipo de interés sea inferior a los efectivamente devengados, como nada impide la garantía parcial de la obligación principal. En este sentido, la garantía hipotecaria puede garantizar parte de la obligación, principal o de intereses. Por ello, no puede mantenerse el presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.
En realidad, los intereses ordinarios y moratorios pactados sólo vinculan su determinación a efectos hipotecarios en cuanto que, por aplicación de la accesoriedad de la hipoteca, éstos en ningún caso podrán garantizar intereses que no se puedan devengar en el plano obligacional. En este sentido la prescripción legal respecto de la determinación de los intereses de demora se cumple al fijar que será el resultado de sumar tres puntos al interés ordinario vigente en cada momento, conforme al artículo 25 de la Ley de crédito inmobiliario. Pero por lo demás los contratantes son libres de garantizar los intereses de manera plena o parcial o no garantizarlos y ello, independientemente en cuanto a ambos conceptos. La referida Ley ha supuesto un cambio en el entendimiento de que el tipo de interés de demora no está sujeto a negociación, es imperativo, se sustrae al derecho dispositivo. Pero ninguna limitación establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria, por lo que puede ser inferior a la cifra máxima resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo que -únicamente a efectos hipotecarios- se ha fijado para los intereses ordinarios.