Declaraciones sobre la situación arrendaticia y el estado civil del adjudicatario en una ejecución hipotecaria
Registro de la Propiedad. Decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria. Declaración sobre la situación arrendaticia. Estado civil del adjudicatario.
En los supuestos de transmisión judicial de una finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley, y es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, el 6 de junio de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, el 6 de marzo de 2019. Dadas las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esta declaración y, puesto que en el procedimiento no hay trámites especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en sustitución del propietario, esta afirmación, debe bastar la declaración de que la finca no se halla arrendada realizada por el nuevo propietario, que quien, a fin de cuentas, tiene, en caso de que la finca se halle arrendada, la obligación de notificar al arrendatario para que ejercite el retracto cuando el vendedor no cumplió la obligación de notificarle la venta que iba a realizar para que pudiera ejercer el tanteo. A tal efecto, dadas las particularidades de la transmisión, dicha manifestación puede y debe hacerla el adquirente en las propias actuaciones judiciales, ante notario, o mediante instancia firmada o ratificada ante el registrador.
Los títulos en cuya virtud se solicita la inscripción deben contener todas las circunstancias necesarias para la práctica de la misma. Por tanto, deben constar las circunstancias personales de la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción. Específicamente, la circunstancia de encontrarse el adquirente soltero, casado, viudo, divorciado o separado es mención obligatoria, si bien, y en lo que a la prueba del estado civil se refiere, tales situaciones no necesitan ser acreditadas, sino que tan sólo serán las que resulten de las manifestaciones realizadas por los otorgantes de los documentos de que se traten. Así resulta de los artículos 159 y 187 del Reglamento Notarial para los instrumentos públicos, criterio que ha de regir de forma idéntica para los restantes títulos aptos para causar cualquier asiento registral, así como de la reiterada doctrina fijada por esta Dirección General en relación con los estados civiles de divorciado o separado judicialmente o de hecho, la cual debe generalizarse a otros extremos que hoy ordinariamente no son acreditados con la prueba documental directa apropiada: la mayor edad, la nacionalidad española, la vecindad civil, el matrimonio, el régimen económico supletorio, la ausencia de incapacitación, la viudez o la soltería. Es claro que si se impusieran las soluciones que exige la mayor seguridad jurídica quedaría turbado el dinamismo del tráfico. Adviértase, además, que un cambio de doctrina pondría en cuestión la legalidad de múltiples asientos ya practicados. En efecto, la mera manifestación del otorgante sobre su estado civil es suficiente cuando de lo que se trata es tan sólo de complementar la identidad de la persona, como ocurre en el presente caso.