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Modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal. Intervención de herederos y legatarios de cosa cierta

Registro de la Propiedad. Escritura de aceptación de herencias, declaración de ampliación de obra y modificación de división horizontal. Legatarios de cosa cierta y determinada. Concurso para la modificación de la propiedad horizontal.

En el supuesto se trata de determinar si la modificación de la división horizontal puede ser realizada por la heredera previamente a la entrega de los legados o, por el contrario, corresponde hacerla a todos los legatarios interesados en la finca registral. Al ordenar varios legados sobre una sola finca, que es un inmueble concreto e identificado, se puede entender que es un legado de cosa específica y determinada, siendo, por tanto, todos los beneficiarios colegatarios de la misma cosa.

La especial naturaleza del legado de cosa específica propia del testador determina un supuesto de adquisición «mortis causa» particular del legatario directamente del causante. El legatario adquiere «ipso iure» la propiedad de la cosa legada, sin perjuicio de que deba pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación entre propiedad y posesión.

Si se tienen en cuenta la propia previsión del artículo 882 del Código Civil, sobre el momento de transmisión de la propiedad de la cosa legada en los legados de bienes específicos y determinados, y que la necesidad de entrega de aquella por los herederos o albacea facultado expresamente tiene por finalidad esencial salvaguardar los derechos de acreedores y legitimarios y no un interés propio y específico de los herederos distinto del de asegurarse una responsabilidad limitada por las deudas de la herencia, habrá de concluirse que el otorgamiento del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, o su modificación en el caso del presente recurso, corresponderá no sólo a la heredera sino también a las propias legatarias, lo cual, además, es plenamente coherente con una adecuada valoración de los intereses concurrentes (los de las legatarias -por las distintas viviendas y el local legados- con los de la heredera -los restantes elementos de la división horizontal-, pues a todos ellos concierne y afecta la modificación de la propiedad horizontal con modificación de las cuotas que en el total edificio corresponden a los bienes que han sido legados.

Alega el recurrente la aplicación del principio de prioridad registral, y no sólo el de tracto sucesivo. La modificación de la división horizontal está sujeta a unos requisitos formales y de legitimación que impiden que pueda realizarse unilateralmente por la heredera sin consentimiento de los demás interesados, puesto que se trata de una facultad integrante de su titularidad dominical.

(Resolución de 20 de julio de 2020 (3ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de agosto de 2020)