Derecho de hipoteca con varios titulares. Ejecución por uno solo de ellos
Registro de la Propiedad. Ejecución instada por uno solo de los dos titulares registrales del derecho de hipoteca.
Se ha discutido por la doctrina si, en supuestos de comunidad parciaria, es necesaria la actuación conjunta por todos los acreedores para la ejecución de la hipoteca o si, por el contrario, cada acreedor puede ejecutar su cuota de hipoteca con independencia de los demás, descartándose por todos, la posibilidad, en estos casos de comunidad parciaria, de una ejecución solidaria por cada acreedor por la totalidad de la hipoteca.
Quien sostiene la primera opción de la ejecución conjunta, lo hace, básicamente, en base a la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1947. Por el contrario, quienes sostienen la posibilidad de ejecución por cada acreedor parciario de su cuota de hipoteca, afirman que la Sentencia de 10 de marzo de 1947 niega al acreedor mancomunado parciario aquella facultad de ejercitar la acción hipotecaria por su parte creditual, fundándose en el carácter indivisible de la hipoteca, criterio que no debe sostenerse tras la reforma del artículo 227 del Reglamento Hipotecario, al disponer que «se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley (hoy preceptos correspondientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor». Con base en este precepto, la ejecución promovida por uno de los acreedores o titulares se circunscribe a la cuota o parte del crédito hipotecario del acreedor ejecutante, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución.
Por tanto, es posible la actuación aislada y unilateral de cada acreedor respecto de su respectiva cuota de titularidad hipotecaria. A este respecto, su desenvolvimiento práctico es semejante al caso de varias hipotecas de igual rango, de modo que la ejecución separada por cada uno de los titulares de cada cuota indivisa de la hipoteca deja subsistente la hipoteca en cuanto a la cuota indivisa de los demás cotitulares que no fuera objeto de ejecución. En consecuencia, no se estima imprescindible exigir la ejecución conjunta y simultánea por todos los titulares indivisos de la hipoteca.