Declaración de derribo-demolición por antigüedad y extinción de la propiedad horizontal
Registro de la Propiedad. Escritura pública de declaración de derribo-demolición (por antigüedad) y extinción de la propiedad horizontal. Principios de determinación y rogación
El principio de rogación no exige la expresa solicitud del asiento, pues la misma se deriva implícitamente de la propia solicitud de inscripción. La sola presentación de un documento en el Registro implica la petición de la extensión de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse, siendo competencia del registrador la determinación de cuáles sean éstos, sin que el principio registral de rogación imponga otras exigencias formales añadidas.
Si bien el principio de especialidad impone una delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos en relación a su alcance y contenido, no puede ser alegada para impedir el acceso a operaciones registrales cuando de la solicitud, aunque pudiera contener un error material en su cumplimentación, resulta evidente el contenido y alcance de la solicitud formulada. Las exigencias derivadas del principio de especialidad registral suponen la necesidad de que, en el título que se presenta a inscripción, queden delimitadas con total precisión todos aquellos extremos que permitirán una perfecta definición del derecho que se pretende inscribir y de su titularidad. Y es que, para que la publicidad registral produzca el efecto de seguridad jurídica pretendido, resulta indispensable precisar o determinar, sin ninguna duda, los elementos integrantes de la relación jurídico material que van a constituir su objeto.
Ahora bien, en este caso concreto, los elementos que delimitan claramente la titularidad dominical resultante una vez constatada la demolición del edificio, se quiera o no, han quedado claramente determinados en la escritura calificada. Y es que los porcentajes dominicales (a favor de los dos copropietarios) en la propiedad del suelo y que forzosamente derivan de la escritura de declaración de demolición, no pueden ser sino los que previamente se referían a la propiedad horizontal del edificio: antes recaían sobre el todo (incluido el suelo, elemento común por excelencia) y, por extensión, también sobre cada una de las cinco entidades que lo integraban. En suma, esa titularidad dominical que recaía sobre el conjunto del edificio se proyecta ineludiblemente sobre el elemento común por esencia de la propiedad horizontal: el suelo; el cual necesariamente ha pasado a constituir el objeto de un proindiviso ordinario y sobre el que los dos comuneros no pueden sino ostentar –por un puro efecto reflejo– una titularidad porcentual del cincuenta por ciento cada uno. Porcentaje que idealmente es el que ya detentaba cada uno de ellos sobre un edificio que en la realidad física no existía desde hace más de setenta años; y sí, obvio es decirlo, sobre el suelo que teóricamente le servía de soporte. En conclusión, una aplicación rigorista del principio de especialidad y desconectada de las circunstancias del caso, no puede obstaculizar lo que deriva, y es mera consecuencia, de una realidad fáctica y jurídica legal y debidamente acreditada, y que el Registro debe reflejar.