Deber de conservación de inmueble en propiedad horizontal y de sus servicios e instalaciones comunes
Propiedad horizontal. Elementos comunes de uso particular. Terrazas. Legitimación pasiva. indemnización de daños. Prescripción de acciones.
Condenado a una comunidad de propietarios a reparar e impermeabilizar la terraza que hay sobre la plaza de garaje del demandante y la obligación de indemnizarle con 487,01 euros más intereses por los daños sufridos en su estacionamiento.
La comunidad es la responsable de la terraza-patio del primer piso -de uso particular- y hace de cubierta de la plaza de garaje del demandante. Debido al deterioro de la lámina impermeabilizadora, cada vez que llueve se forman filtraciones que causan manchas de humedad en el paramento horizontal del estacionamiento.
La terraza es un elemento común al ser la cubierta y que el agua se filtra hacia el techo de la plaza de garaje (…). No se ha demostrado que las filtraciones se deban a un mal uso de la terraza. Tampoco se ha acreditado que las obras que se hicieron en la vivienda hubieran menoscabado la seguridad del edificio (…) Al tratarse de un elemento común (cubierta del edificio) la comunidad demandada es la responsable de ejecutar las obras de conservación del inmueble conforme a lo previsto en el artículo 10 LPH”.
Respecto a la posible prescripción de la acción, es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2.º. No cabe disociar el plazo de prescripción para exigir el cumplimiento de las obligaciones legales del correspondiente a la acción para exigir las consecuencias dañosas de dicho incumplimiento, por lo que no puede ser compartida la posición sostenida al respecto por la sentencia impugnada que, en consecuencia, habrá de ser casada puesto que la acción de reclamación de daños y perjuicios ejercitada no está prescrita al ser aplicable el plazo de cinco años, según la redacción del artículo 1964 del Código Civil que resulta aplicable.