Extinción del arrendamiento por falta de notificación de la subrogación mortis causa

Arrendamientos urbanos. Subrogación mortis causa del arrendatario. Extinción del contrato. Falta de notificación de la subrogación mortis causa. Excepciones.

Se solicita la extinción del contrato de arrendamiento de vivienda [de 1966] por falta de notificación de la subrogación mortis causa, por el fallecimiento de la arrendataria del referido inmueble.

La aplicación rígida y exclusivamente literal del art. 16.3 LAU podía conducir a resultados injustos y que, por razones de buena fe, la falta de notificación formal no debía provocar necesaria y automáticamente el efecto extintivo del contrato cuando el arrendador tuviera un conocimiento efectivo en un plazo razonable del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación. La exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta.

Esa doctrina, sin embargo, tiene un alcance casuístico y no puede aplicarse de forma automática. Requiere que, atendidas las circunstancias probadas, el arrendador haya tenido un conocimiento efectivo, en un plazo razonable, del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogarse, de modo que resulte contrario a la buena fe invocar la falta de notificación formal para justificar la extinción del contrato.

Corresponde a la parte que invoca la excepción a la literalidad del precepto -en este caso, las demandadas recurrentes- aportar y acreditar los hechos de los que derive el conocimiento efectivo y en plazo razonable por parte del arrendador. En el presente procedimiento, tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación, al confirmarla sin enmienda ni matización algunas, valoraron la prueba practicada y concluyeron que no constaba acreditado ese conocimiento efectivo y en plazo razonable: (i) no existe prueba -que incumbía a la parte demandada- sobre el conocimiento del fallecimiento y de la voluntad de subrogación por la arrendadora; (ii) la arrendadora tuvo noticia del fallecimiento mucho más tarde -más de un año después- y a través de un vecino, iniciándose tras ello las actuaciones correspondientes; y (iii) los pagos de rentas se efectuaron sin indicación especial que permitiera inferir la existencia de una comunicación de subrogación, figurando incluso ingresos a nombre del arrendatario, lo que impide deducir un conocimiento efectivo y una aceptación tácita de la subrogación.

La doctrina establecida por esta Sala flexibiliza la aplicación de la norma contenida en el art. 16.3 de la LAU, pero no opera de forma automática ni abre un cauce ilimitado para reconocer la subrogación en cualquier momento. Exige, como presupuesto, hechos que configuren un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador, en un plazo razonable, del ejercicio de un derecho que le afecta.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 30 de octubre de 2025, recurso 4486/2020)