La fe pública registral no se extiende a los datos como la superficie o cabida

Doctrina sobre la naturaleza de los principios registrales. Ámbito de aplicación y excepciones. Tercero hipotecario. Fe pública registral. Doble inmatriculación. Neutralización de principios registrales.

Nos encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación de fincas, en el que una porción de terreno estaría inscrita en los títulos de propiedad de ambas partes y que el histórico registral de la finca propiedad del demandado, no contiene negocio jurídico oneroso alguno, sino que el tracto sucesivo de la referida finca se ha realizado, siempre, por medio de donaciones y aceptaciones de herencia. Por tanto, no nos encontraríamos ante el supuesto en que se aplica la doctrina de la neutralización recíproca de los principios registrales -cuando la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el art. 34 LH, o cuando dichos titulares ostenten la misma condición adquisitiva al amparo de la Ley Hipotecaria-, sino ante un supuesto distinto, en el que solo uno de los títulos enfrentados, el del actor, accede al Registro a título oneroso y, por ende, ostenta la condición de tercero adquiriente de buena fe, y debe ser protegido por el principio de fe pública registral, frente al que carece de tal condición.

En los supuestos patológicos en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número, se reserva a los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente.

El criterio que, a falta de una normativa sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia es el de prevalencia de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al Derecho civil puro. La prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo; y ese conflicto debe ser resuelto en el proceso declarativo conforme a las normas del derecho civil y no por aquellas del derecho hipotecario.

Por ello, no cabe la alegación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ya que el principio de la fe pública registral, aspecto de la general presunción de exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes y, en consecuencia, queda neutralizado ya que en estos casos hay dos terceros hipotecarios.

La fe pública registral no se extiende a los datos de hecho que consten en la inscripción de la finca, como la superficie o cabida. En efecto, el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 13 de octubre de 2025, recurso 3851/2020)