Retracto arrendaticio y consignación como requisito para el ejercicio del derecho

Contrato de arrendamiento de vivienda. Retracto arrendaticio. Requisitos procesales. Consignación de precio. Inexistencia de venta conjunta.

La consignación o caución no es presupuesto para la admisión de la demandade retracto arrendaticio sino un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho, una vez obtenida sentencia estimatoria.

Queda claro que cuando se produce la compra de la vivienda por parte de la demandada la actora mantenía su condición de arrendataria y por ende a la misma le asistía el derecho a efectuar el retracto ejercitado.

El artículo 266.2.º, de la LEC -a diferencia de la normativa anterior- supedita la exigencia de consignación o caución, como requisito de admisión de la demanda de retracto, a que así lo imponga la ley o el contrato. Y tal exigencia no puede derivarse del art. 1518 CC, precepto que contempla un «simple reembolso del precio de la transmisión como presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente.

Esta doctrina ya ha sido afirmada por el Tribunal Constitucional, subrayando que «el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC no constituye «un requisito para la admisión a trámite de la demanda, sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo». Por tanto, El Tribunal Constitucional no solo ha declarado:

(i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y
(ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos;
(iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera «una vez obtenida sentencia estimatoria.

Por otro lado, se señala que la «venta conjunta» no puede operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente. Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto contempla:

(i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o
(ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto.

Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del retracto. En este sentido, los pisos arrendados constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que, como los garajes, cumplen las exigencias fijadas por la jurisprudencia, cuando señalan que la individualidad e independencia de la cosa arrendada hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 12 de diciembre de 2025, recurso 6119/2021)