Nulidad de la compraventa de naves industriales al ser inhábiles por carecer de suministro eléctrico

Contratos de promesa, compraventa y préstamo hipotecario. Nulidad por error vicio en el consentimiento. Adquisición de naves industriales sin suministro eléctrico. Indemnización de daños y perjuicios.

En el presente caso, el demandante suscribió con la mercantil codemandada dos contratos de promesa bilateral de comprar y vender sobre dos naves industriales. Tres años después, una vez obtenido el certificado final de obra, se otorgó la correspondiente escritura pública de compraventa.

A tal efecto, a fin de financiar parte de la operación, el demandante firmó en unidad de acto, ante el mismo notario y en el mismo día un préstamo hipotecario con la entidad financiera Banco Santander.

Previamente dicha entidad financiera había instado y obtenido la preceptiva tasación por parte de una sociedad tasadora que se integraba dentro de su grupo empresarial.

Las naves no disponían de suministro de luz definitivo, indicando el vendedor que estaban listas para su uso ordinario, aun a sabiendas de que no lo estaban. Tanto en el proyecto como en la licencia de obra constaba la obligación de la vendedora de acometer dos estaciones de transformación de energía eléctrica, lo que no efectuó. La no realización de las estaciones transformadoras hacía las naves inhábiles para uso industrial. La sociedad tasadora en su informe no mencionó la ausencia de las estaciones de transformación de energía eléctrica, ni la ausencia de suministro eléctrico definitivo.

La sala confirma el criterio expresado en la sentencia recurrida, en cuanto al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la sociedad de tasación, al no percatarse ni indicar la inexistencia de suministro eléctrico definitivo, por ausencia de las estaciones transformadoras, máxime cuando su necesidad constaba en el proyecto básico y constituía un condicionante de la licencia de obra. Más allá del incumplimiento de la normativa que establecía las obligaciones administrativamente impuestas, es evidente que la tasadora no cumplió de manera integral con el cometido ni con el servicio que le remuneró la parte demandante.

De lo expuesto se deduce que cuando se otorgó la escritura de compraventa, la parte compradora confiaba en el cumplimiento de las obligaciones por parte de la vendedora, lo cual se acreditó como incierto, reconociendo la propia vendedora al declarar, que había engañado a la parte compradora, razón por la que se confirma la nulidad de la compraventa. La sala declara que el error en el que incurrió el comprador estuvo causado, también, por la sociedad tasadora, en cuanto incumplió trascendentalmente las obligaciones profesionales que le afectaban, por lo que le deben afectar las consecuencias indemnizatorias derivadas de su propio incumplimiento, acción indemnizatoria que se ejercitó expresamente en la demanda.

En la sentencia recurrida al igual que en la de primera instancia se declaró la nulidad no solo de la compraventa sino también la del préstamo hipotecario, en base al deficiente informe de tasación. La Sala reconoce que la influencia del informe de tasación en el préstamo hipotecario fue determinante, dado que:

a) El prestamista no lo habría concedido de conocer la inhabilidad del inmueble que pretendía gravar con la hipoteca que debía garantizar el importe del préstamo.
b) El prestatario no habría formalizado la compraventa, y consecuentemente tampoco habría suscrito el préstamo hipotecario cuyo objeto era financiar la compra.

En base a ello, la parte demandante incurrió en un error excusable a la hora de contratar el préstamo hipotecario. De las consecuencias de dicho error no puede desligarse el Banco demandado, en cuanto responsable de la sociedad de tasación que él había designado y a la que estaba vinculado societariamente. Tanto el negocio jurídico de compraventa como el de préstamo hipotecario eran negocios coligados, en cuanto al fin económico a conseguir pues sin el préstamo era imposible completar el pago del precio. En consecuencia, la sociedad tasadora en base al incumplimiento de sus obligaciones profesionales, ha de afrontar la indemnización de daños y perjuicios que se extiende al Banco de Santander, en cuanto debe responder de la negligencia de la tasadora.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 16 de enero de 2020, rec. 870/2017)