La prescripción o usucapión ordinaria contra tabulas: derogación del artículo 1.949 del Código Civil y primacía del artículo 36 de la ley hipotecaria
Según el artículo 1.949 del Código Civil (cuya redacción es la originaria vigente desde 1889), contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero ("contra tabulas"), sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo, valiendo la posesión anterior solo a los efectos de la prescripción extraordinaria.
Por otro lado, el artículo 36 de la actual Ley Hipotecaria establece que «frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro de la misma ley, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición».
Ante esta dicotomía, el TS señala en su sentencia de 21 de enero de 2014, que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946, que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas; y que es posterior en tiempo a la redacción del art. 1949 del CC.
El artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla por tanto dos situaciones distintas 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del artículo 35 de la ley hipotecaria anterior a la vigente (la de 1869) pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil».
Pero no sucede igual en el segundo supuesto señalado para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario que sustituye a la contenida en el artículo 1949 del Código Civil, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria "ad usucapionem". En tal caso prevalece contra el "tercero hipotecario" la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos:
- Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y
- Cuando, fuera del caso anterior, el "tercero hipotecario" consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.
A pesar de todo ello, en el caso concreto no se admite la usucapión contra tabulas, por no concurrir los requisitos necesarios para que opere dicha adquisición en perjuicio del tercer adquirente, que vienen integrados por datos, necesitados de alegación y posterior prueba, requeridos para la aplicación de lo dispuesto por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria. Es decir, si se quiere ahora negar la actuación de buena fe por parte de la compradora que luego inscribe, habría resultado necesario justificar (artículo 36. de la Ley hipotecaria) que dicha adquirente conocía, o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, que la finca estaba poseída de hecho "y a título de dueño" por persona distinta de su transmitente.