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La prohibición del pacto comisorio

Registro de la Propiedad. Contrato de préstamo con opción de compra. Prohibición del pacto comisorio.

El pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor de la finca objeto de la garantía por su libérrima libertad ha sido siempre rechazado, por obvias razones morales, plasmadas en los ordenamientos jurídicos, al que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis, rechazo que se patentiza además en la reiterada jurisprudencia sobre la materia, que ha declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquéllos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público por afectar a la satisfacción forzosa de obligaciones en que están involucrados no sólo los intereses del deudor, sino también los de sus acreedores. También este Centro Directivo ha aplicado la prohibición del pacto comisorio incluso cuando las operaciones elusivas del mismo se instrumentan mediante negocios jurídicos indirectos.

Las más recientes aportaciones doctrinales sobre la materia vienen a poner de relieve que la vigencia de la prohibición del pacto comisorio en nuestro ordenamiento es innegable, extendiéndose dicha prohibición tanto a fórmulas típicas como atípicas (entre las cuales se encuentra la opción de compra en garantía). Y no obvian que todos los procedimientos legales de ejecución tienen, como objetivo común, obtener el máximo rendimiento económico con los menores costes en beneficio tanto del acreedor como el deudor; y que una de las finalidades perseguidas con la prohibición del pacto comisorio es proteger no sólo los intereses del deudor (evitando que el acreedor se apropie de una cosa de valor superior al importe de la deuda), sino también proteger los intereses de los demás acreedores del deudor. Razón por la que se considera que deben admitirse aquellos pactos o acuerdos que permitan un equilibrio entre los intereses del acreedor y del deudor, evitando enriquecimientos injustos o prácticas abusivas, pero que permitan al acreedor, ante un incumplimiento del deudor, disponer de mecanismos expeditivos para alcanzar la mayor satisfacción de su deuda. Por ello podría admitirse tal pacto siempre que concurran las condiciones de equilibrio entre las prestaciones, libertad contractual entre las partes y exista buena fe entre ellas respecto del pacto en cuestión; si bien para poder admitir la validez de dichos acuerdos se deberá analizar cada caso concreto y atender a las circunstancias concurrentes, ya que sólo mediante un análisis pormenorizado de cada supuesto se podrá determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.

(Resolución de 28 de enero de 2020 -8ª-, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, BOE de 18 de junio de 2020)