Límite temporal del carácter preferente de los créditos de propiedad horizontal a favor de la comunidad

Propiedad horizontal. Comuneros morosos. Crédito preferente. Tercería de mejor derecho. Créditos hipotecarios.

El límite temporal del carácter preferente que reconoce el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal a los créditos a favor de la comunidad frente a los propietarios morosos, señala que, respecto de los gastos comunes en el régimen de propiedad horizontal, se limita el carácter preferente a los créditos correspondientes a "la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores".

En esta sentencia, se cuestiona el dies a quo para el cómputo de dicho límite temporal que abarca la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios frente al comunero deudor.

La comunidad de propietarios demandante ha ejercitado en este procedimiento una acción de tercería de mejor derecho en relación con el proceso de ejecución hipotecaria, seguido ante el mismo juzgado, por el que se ejecutaba al comunero morosos su vivienda integrante del edificio de la comunidad actora. La acción ejercitada no se funda en la afección real del inmueble por la que debe responder un nuevo adquirente, que no era propietario cuando se devengaron las cuotas adeudadas, sino en el derecho de preferencia que la ley otorga a esos créditos comunitarios, a los efectos del art. 1923 CC, y que preceden para su satisfacción a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto (sin perjuicio, además, de la preferencia a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores), y por tanto, con preferencia también respecto de los créditos hipotecarios inscritos en el Registro de la Propiedad sobre el bien hipotecado.

El privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia se extiende respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, en concreto sobre los créditos hipotecarios y refaccionarios inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad, los créditos preventivamente anotados en dicho Registro por mandamiento judicial (por embargos, secuestros o ejecución de sentencias) y los refaccionarios no anotados ni inscritos (sobre los inmuebles objeto de la refacción). Pero esa preferencia del crédito de la comunidad de propietarios es un privilegio que está atemperado por unos concretos límites temporales que deben ser estrictamente observados; límites que, conforme a la redacción del art. 9.1, e) LPH vigente a la fecha de la interposición de la demanda, se concretan en los gastos generales correspondientes a "las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores". La determinación del momento inicial o dies a quo del periodo es la fecha en que la comunidad actora reclamó judicialmente, a través de la demanda de tercería de mejor derecho, la preferencia de cobro de su crédito por las cuotas impagadas, frente al acreedor hipotecario ejecutante, por ser ese el momento en que se solicita el reconocimiento judicial de la naturaleza del crédito y de su carácter preferente. Presentada la demanda de tercería en abril de 2017, solo quedan comprendidas en el periodo de preferencia las cuotas imputables a la parte vencida en ese momento de dicha anualidad y las de los tres años inmediatamente anteriores (2014, 2015 y 2016).

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 4 de mayo de 2022, recurso 348/2019)