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Propiedad horizontal y cambio de destino del piso de la planta baja en local

Propiedad horizontal. Elementos privativos. Obras. Conversión de piso en local.

Los demandados habían realizado obras en la finca de su propiedad, destinadas a la transformación de la vivienda en local. Para lograr dicho cambio, se había actuado sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, con lo que se había alterado la fachada del edificio, sumando dos accesos nuevos al preexistente ubicado en el bajo de la finca uno en la fachada principal y otro en la lateral. Esta alteración de destino mediante la modificación de un elemento común se había efectuado sin comunicarla al resto de los copropietarios y sin contar para ello con el consentimiento unánime de éstos. Se postulaba al Juzgado que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

Se establece un criterio flexible y no exento de la inevitable casuística, a los efectos de determinar la conformidad a derecho de las obras de adecuación de los locales comerciales a los distintos fines de explotación susceptibles de ser destinados, lo que conduce a darles un tratamiento específico diferente del que merecen las obras ejecutadas en los pisos, sitos en las plantas altas de los inmuebles, sometidos al régimen jurídico de la propiedad horizontal, si bien respetando, como no puede ser de otra forma, los límites derivados de la aplicación del art. 7.1 de su ley reguladora, que condiciona la viabilidad de tales modificaciones a no menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, y a no perjudicar los derechos de otro propietario, lo que en este caso no se ha probado.

Cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.
Nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, y los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 15 de diciembre de 2020, recurso 2507/2018)