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Propiedad horizontal. Consideración como materia contractual del acuerdo de junta de propietarios sobre la obligación del pago de gastos

Propiedad horizontal. Gastos de mantenimiento de los elementos comunes. Consideración de los acuerdos adoptados en junta como materia contractual y de la obligación de pago como contrato de prestación de servicios. Ley aplicable. Competencia judicial.

Si bien es cierto que la participación en una comunidad de propietarios viene exigida por la ley, no lo es menos que los detalles de la administración de los elementos comunes del inmueble de que se trate están, en su caso, regulados contractualmente y que la adhesión a la comunidad se realiza mediante la adquisición voluntaria de una vivienda junto con la correspondiente cuota de participación en los elementos comunes del inmueble, de forma que una obligación de los propietarios respecto de la comunidad debe ser considerada una obligación jurídica libremente asumida. La circunstancia de que esta obligación resulte exclusivamente de este acto de adquisición o que se genere como consecuencia del mismo y de un acuerdo aprobado por la junta general de propietarios de dicho inmueble carece de relevancia a efectos de la aplicación del artículo 7.1 a) del Reglamento n.º 1215/2012.

La competencia exclusiva de los órganos jurisdiccionales del Estado miembro donde el inmueble se halle en materia de derechos reales inmobiliarios y de contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, atribuida por el artículo 24.1 del Reglamento n.º 1215/2012, no engloba la totalidad de las acciones relativas a los derechos reales inmobiliarios, sino únicamente aquellas que, al mismo tiempo, se incluyan en el ámbito de aplicación de este Reglamento y estén destinadas, por una parte, a determinar la extensión, el contenido, la propiedad o la posesión de un bien inmueble o la existencia de otros derechos reales sobre ese tipo de bienes y, por otra, a garantizar a los titulares de esos derechos la protección de las facultades vinculadas a sus títulos.

En virtud de lo anterior, el artículo 7.1 a), del Reglamento (UE) n.º 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil, debe ser interpretado en el sentido de que ha de considerarse que un litigio que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal que carece de personalidad jurídica y que ha sido constituida especialmente por la ley para ejercer ciertos derechos, queha sido aprobado por la mayoría de sus miembros pero que vincula a todos sus miembros, pertenece a la esfera de la «materia contractual», en el sentido de esta disposición. El artículo 4.1 b), del Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I), debe interpretarse en el sentido de que un litigio, como el planteado en el asunto principal, que tiene por objeto una obligación de pago resultante de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, relativo a los gastos de mantenimiento de los elementos comunes de ese inmueble, debe ser considerado un litigio referido a un contrato de prestación de servicios, en el sentido de esa disposición.

(Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 8 de mayo de 2019, Sala Primera, asunto n.º C-25/18)