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Propiedad horizontal. Intervención de los propietarios en la modificación de lo inscrito

Registro de la Propiedad. Instancia privada que solicita la rectificación de las inscripciones de determinadas fincas en régimen de propiedad horizontal sin consentimiento de los titulares ni del resto de propietarios ni aporte de escrituras.

La modificación de los asientos del Registro ha de contar con la conformidad de sus titulares, formalizada en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados.

Toda la doctrina elaborada a través de los preceptos de la Ley y del Reglamento Hipotecarios y de las Resoluciones del Centro Directivo relativa a la rectificación del Registro parte de un principio esencial, pilar básico en nuestro Derecho hipotecario, que afirma que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por ello, la rectificación o cancelación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente, si se trata de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad-, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, que afecte a una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial -dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte- en que así se ordene.

Adicionalmente, en el presente supuesto se pretende la inscripción de operaciones que, además del consentimiento de los titulares de las fincas, precisan también el consentimiento de la comunidad de propietarios, por tratarse de actos que dan lugar a la modificación del título constitutivo. Asimismo, cabe señalar que para instar la inscripción de la representación gráfica de un solar (finca matriz) en el que se ubique un edificio dividido horizontalmente, es preciso acuerdo de la junta de propietarios adoptado por mayoría, sin que, por otra parte, proceda la georreferenciación de los elementos independientes de un edificio en régimen de propiedad horizontal. 

[Resolución de 6 de marzo de 2020 (7ª), de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 6 de julio de 2020]