Inaplicación de la regla rebus sic stantibus al resultar posible el cumplimiento del contenido del contrato

Contrato de arrendamiento de hotel. Acción de resolución contractual por desaparición de la base de negocio. Crisis económica. No procede la aplicación de la regla rebus sic stantibus.

La cuestión jurídica que se plantea a través del recurso de casación versa sobre la aplicación de la regla rebus sic stantibus, que ha sido rechazada en las dos instancias. Si bien en las sentencias que cita el recurrente se aplicó con gran amplitud la referida regla, con posterioridad la sala ha descartado su aplicación cuando, en función de la asignación legal o contractual de los riesgos, fuera improcedente revisar o resolver el contrato.

La sentencia recurrida explica las razones por las que no debe imponerse al propietario constructor del hotel y arrendador del mismo el desplazamiento del riesgo descrito. De manera razonable, la Audiencia niega la desaparición de la base del negocio porque sigue resultando posible el cumplimiento del contenido del contrato, la explotación del hotel. La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado no es contraria a la doctrina de la sala, pues tiene en cuenta la distribución contractual del riesgo previsto en el propio contrato. En la modificación del contrato, las partes cambiaron el cálculo de la renta debida e introdujeron un mínimo garantizado precisamente con el propósito de mantener el equilibrio entre las partes. La fijación de una renta mínima garantizada junto a una renta variable según ingresos demuestra que el riesgo de la disminución de ingresos quedaba a cargo de la arrendataria. Junto a ello, la posibilidad pactada de que el arrendatario pudiera poner fin al contrato transcurridos los diez primeros años de vigencia muestra también que el contrato preveía un mecanismo para amortiguar el riesgo del arrendatario de que, si el negocio no le resultaba económicamente rentable en las condiciones acordadas, pudiera poner fin al contrato. Para ello, el arrendatario debía pagar una indemnización consistente en tres anualidades de renta.

Lo que pretende el arrendatario es, en contra de lo pactado, bien poner fin a la relación de manera anticipada y sin pagar tal indemnización, de la que no ha cuestionado su razonabilidad, bien lograr una rebaja del precio por un acontecimiento que no puede calificarse de extraordinario o imprevisto para las partes, que sí tuvieron en cuenta la posibilidad de que a la arrendataria no le interesara económicamente continuar con la gestión del hotel. Por estas razones la sentencia recurrida, de manera correcta a juicio de la sala, desestimó la aplicación al caso de la doctrina "rebus".

(Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo civil, de 15 de enero de 2019, rec. 3291/2015)