Rectificación de un proyecto de compensación por error de cabida y sobre la parte de finca aportada
Registro de la Propiedad. Rectificación de un proyecto de compensación. Error en la cabida y en la parte de finca aportada. Fincas de resultado inscritas a favor de personas distintas de la aportante de la finca de origen.
Las modificaciones que se pretenden introducir en el proyecto de compensación ya inscrito exceden de meras rectificaciones de errores materiales o de meras previsiones complementarias del proyecto, como demuestra el que se amplía notablemente la superficie de la finca de origen y se modifican sus linderos al atribuir la totalidad del exceso de superficie a una porción de territorio ajena al perímetro de la unidad de ejecución, con la que se identificó perimetralmente en el propio proyecto de compensación la misma finca aportada. La registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
Para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca, o tales dudas deben estar justificadas, es decir, fundamentadas en criterios objetivos y razonados. Criterios que trasladados al caso del presente expediente arrojan como resultado la imposibilidad de considerar como un verdadero supuesto de registración de exceso de cabida de la pretensión formulada de «revivir» el folio registral de la finca de origen en cuanto a la porción que el recurrente entiende quedaba fuera del perímetro de la unidad de ejecución urbanística, que, en el proyecto de compensación se correspondía con los linderos de la finca aportada, y con simultánea atribución de la titularidad dominical sobre dicha porción de terreno a quien fuera titular de la finca de origen, titularidad que no se corresponde ya, en el momento de la calificación, con la reflejada en los asientos del Registro respecto de las fincas de resultado. La rectificación de los asientos del Registro presupone, como regla, el consentimiento del titular o la oportuna resolución judicial supletoria.
Es cierto que del mismo modo que cabe la rectificación de actuaciones jurídico-reales por resolución de la Administración, aunque estén inscritas en virtud de título no administrativo, con no menor razón debe admitirse la rectificación de situaciones jurídicas reales inscritas en virtud de título administrativo, si en el correspondiente expediente, éste, por nueva resolución de la administración es alterado. No es por tanto, inexcusable siempre y en todo caso, el consentimiento de los titulares afectados a la resolución judicial supletoria, sino que bastará con que se trate de expedientes meramente rectificadores en los que la autoridad administrativa interviniente sea competente para la modificación que se acuerde y se cumplan en ella las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas.