Actualidad administrativa civil y mercantil sobre la crisis del Coronavirus AQUÍ

Legislación | Noticias

Redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Necesidad de instrumento público

Registro de la Propiedad. Redistribución de la responsabilidad hipotecaria asumida por dos fincas sin alterar el total recogida en documento privado con firmas notarialmente legitimadas. Necesidad de instrumento público para acceder al Registro.

Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, erga omnes, de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del registrador, y así la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales. El principio de legalidad contempla, sin embargo, excepciones a la regla general en aquellos supuestos en que la norma así lo prevé. Una de tales excepciones es la contemplada en el artículo 216 del Reglamento Hipotecario que, como tal, debe limitarse al supuesto regulado. Ciertamente, esta Dirección General afirmó la plena vigencia del precepto y su aplicabilidad al supuesto de distribución de hipoteca. Ahora bien, resulta patente que el supuesto que ahora se plantea no coincide con la previsión normativa pues no se trata de inscribir en el Registro de la Propiedad una hipoteca sobre distintas fincas con la consecuente y obligatoria distribución ex artículo 119 de la Ley Hipotecaria. El acto cuya inscripción se solicita es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita por el que acreedor y deudor hipotecario redefinen, reformulan o redistribuyen el límite en que cada finca garantiza el pago de las obligaciones principal y accesorias. Como cualquier otro negocio de modificación de un derecho real, el de modificación de hipoteca se sujeta a las reglas generales de nuestro ordenamiento y, por lo que ahora interesa, a las exigencias de forma pública consagradas en los artículos 1.280.1 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria para su toma de razón en el Registro de la Propiedad. Frente al supuesto contemplado en los artículos 119 de la Ley Hipotecaria y 216 de su Reglamento, en el que la causa negocial se identifica con la obligación legal de llevar a cabo la determinación del gravamen, el supuesto que da lugar a la presente la causa será aquella, onerosa o no, que resulte del negocio que las partes llevan a cabo. No puede aceptarse que, puesto que la responsabilidad hipotecaria total no se ve alterada, el supuesto se equipara al de distribución obligatoria, porque, tratándose de supuestos negociales distintos, se excluye la aplicación analógica o la interpretación extensiva. Además, la respuesta normativa a otros supuestos de redistribución de la responsabilidad es la aplicación de las reglas generales sobre forma.

(Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de julio de 2018 -6ª-, BOE de 4 de agosto de 2018)